Z9/25 Návrh prodeje pozemků p.č. 718, p.č. 720 jehož součástí je bytový dům Dornych 31 a p.č. 721 jehož součástí je bytový dům Dornych 29 vše v k.ú. Trnitá (PDF, 13 MB)
Originál u vydavatele · Stáhnout uložený originál
Staženo 2026-09-18T13:51:54Z. Textová extrakce může obsahovat chyby; rozhodující je originál.
Kontrola kopie
SHA-256 originálu: 5e93f36dc02079280808d42c63f7344baf89f49d34420041366dbd26601e0ea2
SHA-256 textu: 4e99a4e2dfeac5f0f081c7e7ca30675e885f949c5ac6bdaa8fe2b493decbf877
Strana 1 1Rada města Brna 2 3Z9/25. zasedání Zastupitelstva města Brna 4konané dne 25.3.2025 5 6 7 8 58. Návrh prodeje pozemků p.č. 718, p.č. 720 jehož součástí je 9 bytový dům Dornych 31 a p.č. 721 jehož součástí je bytový dům 10 Dornych 29 vše v k.ú. Trnitá 11 12Anotace 13Je předkládán materiál ve věci návrhu prodeje pozemků p.č. 718, p.č. 720 jehož součástí je bytový dům 14Dornych 31 a p.č. 721 jehož součástí je bytový dům Dornych 29 vše v k.ú. Trnitá v souvislosti s 15evidovanou žádostí CTP Vlněna Business Park, spol. s r.o., která má zájem na pozemcích realizovat 16rozšíření stávající výstavby v lokalitě. Celková cena k úhradě zájemcem za předmětné nemovité věci činí 17225.002.000 Kč. 18 19Návrh usnesení 20Zastupitelstvo města Brna 211. schvaluje prodej: 22 23 -pozemku p.č. 718 zahrada o výměře 371 m2 , 24 -pozemku p.č. 720 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 1023 m2, jehož součástí je 25 stavba Dornych č.or. 31/č.p.197, způsob využití bytový dům, 26 -pozemku p.č. 721 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 1463 m2, jehož součástí je 27 stavba Dornych č.or. 29/č.p. 196, způsob využití bytový dům, 28 vše v k.ú. Trnitá společnosti CTP Vlněna Business Park, spol. s r.o., IČO:28139488, 29 se sídlem CTPark Humpolec 1571, 396 01 Humpolec, za dohodnutou cenu ve výši 30 225 002 000 Kč, tj. zahrnující kupní cenu ve výši 225 000 000 Kč bez DPH a 31 náklady statutárního města Brna spojené s převodem ve výši 2000 Kč a za podmínek 32 kupní smlouvy, která tvoří přílohu č........tohoto zápisu. 33 34 35Stanoviska 36 37Rada města Brna na schůzi R9/124. konané dne 19.3.2025 projednala návrh prodeje předmětných 38nemovitých věcí. Výsledek bude sdělen. 39 40Podpis zpracovatele pro archivaci 41 42 43 44 45Zpracovatel 46 47 Elektronicky podepsáno 48 49 Mgr. Nikol Wagnerová 50 vedoucí odboru - Majetkový odbor 51 18.3.2025 v 13:26 52 Garance správnosti, zákonnosti materiálu 53 54 55Sestava vytvořena 18.3.2025 v 13:26 1/2 Vygenerováno programem eMMB 56 57 58 Strana 1 / 115 Strana 2 59Spolupodepisovatel 60 61 Elektronicky podepsáno 62 63 Mgr. Pavel Blažík 64 vedoucí úseku - 3. úsek 65 18.3.2025 v 13:21 66 67 68 69 70Sestava vytvořena 18.3.2025 v 13:26 2/2 Vygenerováno programem eMMB 71 72 73 Strana 2 / 115 Strana 3 74 Obsah materiálu 75Návrh usnesení 1-2 76Obsah materiálu 3-3 77Důvodová zpráva 4-9 78Příloha (Studie rozvoj Vlněny.pdf) 10 - 12 79Příloha (majetkova mapa.pdf) 13 - 13 80Příloha (Pozemky svěřené do správy MČ.pdf) 14 - 14 81Příloha (letecký snímek.pdf) 15 - 15 82Příloha (platný ÚPmB.pdf) 16 - 16 83Příloha k usnesení (Kupní smlouva II.pdf) 17 - 21 84Informační dokument (ZP č. pol. 086631_2024 BD Trnitá_ pdf) 22 - 50 85Informační dokument (ZP 001831_2025_Dornych_29_31_ pdf) 51 - 115 86 87 88 89 90 Strana 3 / 115 Strana 4 91Důvodová zpráva: 92 93Úvod: 94Je předkládán materiál ve věci návrhu prodeje pozemků p.č. 718, p.č. 720 jehož součástí je bytový 95dům Dornych 31 a p.č. 721 jehož součástí je bytový dům Dornych 29 vše v k.ú. Trnitá v souvislosti 96s evidovanou žádostí CTP Vlněna Business Park, spol. s r.o., která má zájem na pozemcích realizovat 97rozšíření stávající výstavby v lokalitě. Celková cena k úhradě zájemcem za předmětné nemovité věci 98činí 225.002.000 Kč. 99 100 101Vlastnictví: 102Statutární město Brno je vlastníkem předmětných nemovitých věcí na základě zákona č.172/1991 Sb., o 103přechodu některých věcí z majetku ČR do vlastnictví obcí, v platném znění. 104 105Správa pozemku: 106Pozemek p.č. 718 je ve správě Odboru správy majetku MMB. 107 108Pozemky p.č. 720, 721 vč. bytových domů jsou svěřeny městské části Brno-střed v kategorii: část II – 109obytné domy a pozemky, které s nimi tvoří jeden funkční celek. 110 111 112Popis pozemku: 113Předmětné pozemky se nachází při ulici Dornych . Na pozemcích p.č. 720 a 721, k.ú. Trnitá se nachází 114dva bytové domy a dvůr. 115 116Pozemek p.č. 721 k.ú. Trnitá je z části zastavěn bytovým domem Dornych 29, který sestává ze dvou 117bloků – uliční (objekt A) a dvorní (objekt B). Objekt A je zděným, řadovým, krajním bytovým domem, 118plně podsklepeným s jedním podzemním podlažím, se čtyřmi nadzemními podlažími a s půdním 119prostorem v sedlové střeše. Budova obdélníkové půdorysu je přístupná průjezdem bez vrat z ulice 120Dornych, přičemž průjezd vede na dvůr mezi objekt A a objekt B. Objekt B je zděným samostatně 121stojícím pavlačovým bytovým domem, plně podsklepeným s jedním podzemním podlažím, se čtyřmi 122nadzemními podlažími a s půdním prostorem v sedlové střeše. Budova obdélníkového půdorysu je 123přístupná zamřížovaným vchodem ze dvora. Při levé straně je zabedněn průjezd, vedoucí za objekt B 124na volné pozemky. 125Objekty jsou napojeny na vodovod, kanalizaci, plyn, elektřinu a optický kabel. Objekty bytového domu A 126a B obsahují celkem 27 bytů o dispozicích 1+1, 2+1, 3+1, 4+1. 127 128Pozemek p.č. 720 k.ú. Trnitá je zastavěn bytovým domem Dornych 31. Objekt je zděným, řadovým, 129vnitřním bytovým domem, plně podsklepeným s jedním podzemním podlažím, se čtyřmi nadzemními 130podlažími a s půdním prostorem v sedlové střeše. Budova obdélníkového půdorysu je přístupná 131průjezdem s vraty z ulice Dornych, přičemž průjezd vede na dvůr směrem ke garážím, které nejsou 132evidovány v KN. 133Objekt je napojen na vodovod, kanalizaci, plyn, elektřinu a optický kabel. Budova obsahuje celkem 13 134bytů o dispozicích 1+1, 2+kk, 2+1, 3+1, 4+1. 135Příslušenství domu je tvořeno přípojkami inženýrských sítí a několika zděnými řadovými garážemi, 136neevidovanými v KN ve špatném stavebně-technickém stavu. 137 138Oba bytové domy byly postaveny v roce 1904, jsou prázdné, bez nájemníků. Stavebně technický stav 139objektů lze označit jako špatný až průměrný. Objekty jsou určeny k rekonstrukci. 140Ohřev prostřednictvím TUV zajišťující samostatné el. kotle v bytech obou domů. 141 142Na pozemku p.č. 718, k.ú. Trnitá se nachází travnatá plocha, obestavěná betonovou zdí. Tento 143pozemek navazuje na zadní části stávajících bytových domů Dornych 33 (v soukromém vlastnictví) a 144Dornych 31a dále navazující část pozemku p.č. 721 v k.ú. Trnitá – část za bytovým domem Dornych 29. 145 146Předmětné pozemky jsou situovány na okraji rozlivu v úrovni 100-leté vody. Předmětné pozemky 147bezprostředně navazují na pozemky ve vlastnictví zájemce. 148 149 150 151 152 Strana 4 / 115 Strana 5 153ÚPmB: 154Předmětné pozemky jsou dle platného ÚPmB, účinného od 31.1.2025, součástí plochy změn, smíšené 155obytné všeobecné -SU.K5. 156 157 158Inženýrské sítě: 159Dle technické mapy města Brna a vyjádření správců sítí: 160- je pozemek p.č. 721 v k.ú. Trnitá dotčen uložením vodovodní přípojky inventární číslo M-07500/10, 161jejíž bývalá veřejná část je v majetku SMB a v nájmu BVK, a.s. 162- je pozemek p.č. 720 v k.ú. Trnitá dotčen uložením vodovodní přípojky inventární číslo M-07608/14, 163jejíž bývalá veřejná část je v majetku SMB a v nájmu BVK, a.s. 164- pozemek p.č. 718 v k.ú. Trnitá byl v minulosti vodním tokem Svrateckého náhonu, takže se pod 165terénem mohou nacházet zbytky konstrukcí nábřežních zdí. 166- se v zájmovém území předmětných pozemků nachází podzemní vedení NN vlastněné a provozované 167společností EG.D Holding a.s. 168- se v zájmovém území předmětných pozemků nebo v jejich blízkosti nachází provozovaná plynárenská 169zařízení a plynovodní přípojky (dále jen PZ) ve vlastnictví nebo správě GasNet, s.r.o. V zájmovém 170území se mohou nacházet PZ, která jsou ve fázi výstavby a dosud nebyla předána GasNet, s.r.o. 171k provozování. 172- v zájmovém území předmětných pozemků dojde ke střetu se sítí elektronických komunikací 173společnosti CETIN a.s. 174 175Zájemce: 176Zájemce CTP Vlněna Business Park, spol. s r.o. (IČO: 28139488) je vlastníkem sousedních nemovitých 177věcí mezi ulice Dornych, Vlněna, Přízova – viz. majetková mapa, na kterých již realizoval výstavbu CTP 178Vlněna Business Parku. 179 180Zájemce v dané lokalitě, tj. na požadovaných pozemcích, zamýšlí realizovat rozšíření stávající výstavby 181CTP Vlněna Business Parku – výstavba komerčních prostor, kanceláří a bytů. Stávající bytové domy na 182uvedených pozemcích by měly být odstraněny a místo nich by měla být umístěna budova „J“. Blíže je 183záměr popsán ve studii Rozvoj Vlněny – viz. příloha materiálu. 184 185Ocenění: 186Dle znaleckého posudku č. 097709/2024, který vypracoval dne 10.1.2025 činí cena 187obvyklá pozemků p.č. 718, p.č. 720 se stavbou č.p. 197, p.č. 721 se stavbou č.p. 196 v k.ú. Trnitá 188částku 225 000 000 Kč. Dle vyjádření znalce se jedná o cenu bez DPH. 189 190Znalecký posudek je součástí informačních dokumentů materiálu. 191 192V případě převodu předmětných nemovitostí je použit dle § 92d a § 56 odst. 6 zákona č. 235/2004 Sb., 193o dani z přidané hodnoty, ve znění pozdějších předpisů, povinný režim přenesené daňové povinnosti, 194kdy statutární město Brno obdrží na svůj účet jen kupní cenu ve výši 225 000 000 bez DPH a náklady 195statutárního města Brna spojené s převodem ve výši 2000 Kč (tj. správní poplatek spojený s návrhem 196na zahájení řízení o vkladu vlastnického práva dle kupní smlouvy do katastru nemovitostí), tj. celkovou 197cenu 225 002 000 Kč. 198 199Zájemce vyslovil s návrhem kupní ceny souhlas. 200 201Pro úplnost uvádíme, že Majetkový odbor MMB nechal zpracovat dva znalecké posudky o ceně obvyklé 202předmětných nemovitých věcí. Druhým znaleckým posudkem č. 001831/2025, který vypracoval 203 dne 28.1.2025, byla cena obvyklá předmětných nemovitých věcí stanovena na 204134.665.000 Kč včetně případného DPH. 205 206Projednání odnětí svěření a záměru prodeje: 207Městská část Brno-střed dopisem ze dne 13.1.2025 sdělila, že oba bytové domy jsou kompletně 208vyklizené a nic tedy nebrání odsvěření těchto domů a dalšímu nakládání nebo využití z úrovně SMB. 209Městská část Brno-střed tedy požádala Bytový odbor MMB o odsvěření těchto domů a převzetí do 210správy, v co nejkratším termínu. Materiál s názvem “Návrh na odnětí svěření majetku města městské 211části Brno-střed, nemovitosti při ulici Dornych 29 a Dornych 31“ byl předložen ke schválení na Z9/24. 212zasedání Zastupitelstva města Brna konané dne 25.2.2025. Tento materiál rovněž řešil požadavek 213 214 215 216 217 Strana 5 / 115 Strana 6 218městské části Brno-střed, která žádá nad rámec kompenzace dle Statutu města Brna finanční 219kompenzaci na náklady spojené s rekonstrukcí náhradních bytů, vyklizením a stěhováním nájemníků 220domů Dornych 29 a Dornych 31, a pro veřejně prospěšné účely na podporu MČ Brno-střed. 221 222Zastupitelstvo města Brna na Z9/24. zasedání konaném dne 25.2.2025 přijalo následující usnesení: 2231.ZMB schvaluje 224 225 • odnětí svěřeného majetku ve smyslu článku 75 odst. 6 obecně závazné vyhlášky statutárního 226 města Brna č. 20/2001, kterou se vydává Statut města Brna, v platném znění: 227 228pozemek p.č.721, zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 1463 m², jehož součástí je bytový dům 229Dornych 29, č. p. 196, 230pozemek p.č.720, zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 1023 m², jehož součástí je bytový dům 231Dornych 31, č. p. 197, 232vše k.ú. Trnitá, 233 234z kategorie: část II – obytné domy a pozemky, které s nimi tvoří jeden funkční celek, svěřené na Z1/030. 235zasedání Zastupitelstva města Brna dne 1.7.1993, se souhlasem městské části Brno-střed; 236 2372.ZMB schvaluje 238městské části Brno-střed příjem ve výši 20 % z kupní ceny v případě budoucího prodeje nemovitostí: 239 240pozemek p.č.721, zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 1463 m², jehož součástí je bytový dům 241Dornych 29, č. p. 196, 242pozemek p.č.720, zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 1023 m², jehož součástí je bytový dům 243Dornych 31, č. p. 197, 244vše k.ú. Trnitá, 245 246dle článku 76, odst. 12 obecně závazné vyhlášky statutárního města Brna č. 20/2001, kterou se vydává 247Statut města Brna, v platném znění 248 249Dále byl Majetkovým odborem MMB předložen materiál ve věci návrhu se záměrem prodeje pozemků 250p.č. 718, p.č. 720 jehož součástí je bytový dům Dornych 31 a p.č. 721 jehož součástí je bytový dům 251Dornych 29 vše v k.ú. Trnitá. 252 253Komise majetková RMB na 45. zasedání konaném dne 27.2.2025 přijala následující usnesení: 254 255Komise majetková RMB hlasovala o předloženém návrhu usnesení: Komise majetková souhlasí se 256záměrem prodeje pozemků v případě, že bude s prodejem pozemků souhlasit i městská část Brno – 257střed. 258 259Rada města Brna 260 2611. bere na vědomí zájem společnosti CTP Vlněna Business Park, spol. s r.o., IČO:28139488, se sídlem 262 CTPark Humpolec 1571, 396 01 Humpolec, o odprodej pozemků p.č. 718, p.č. 720, jehož 263součástí je bytový dům Dornych 31 a p.č. 721, jehož součástí je bytový dům Dornych 29 vše v k.ú. 264Trnitá za účelem rozšíření stávající výstavby CTP Vlněna Business Parku 265 2662. souhlasí se záměrem prodeje: 267 - pozemku p.č. 718 zahrada o výměře 371 m2, 268 - pozemku p.č. 720 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 1023 m2, jehož součástí je stavba 269Dornych č.or.31/č.p.197, způsob využití bytový dům, 270 - pozemku p.č. 721 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 1463 m2, jehož součástí je stavba 271Dornych č.or. 29/č.p. 196, způsob využití bytový dům, 272 vše v k.ú. Trnitá. 273 274 275Hlasování: 11 – pro, 0- proti, 0 – se zdržel 276 277 278 279 280 Strana 6 / 115 Strana 7 281 Usnesení bylo přijato 282 283 284 285 286 Ing. Petr Havelka 287 288 289 290 291 Ing. David Trllo 292 293 294 295 296 Mgr. Bc. Marek 297 JUDr. Michal 298 Ing. Antonín 299 300 301 302 303 Hýsek Ph.D. 304 Mgr. Ondřej 305 306 307 308 309 Ing. Roman 310 Tomáš Hejl 311 312 313 314 315 Mgr. Marek 316Mgr. Josef 317 318 319 320 321 Oulehlová 322 323 324 325 326 Mgr. Jitka 327 Jedelský 328 329 330 331 332 Ivičičová 333 Ing. Jan 334 Ludmila 335 336 337 338 339 Trčálek 340Haluza 341 342 343 344 345 Vašina 346 347 348 349 350 Viskot 351 352 353 354 355 Šlapal 356 Marek 357 pro pro pro pro pro omluven pro pro pro pro pro omluven pro 358 359 360 361 362 Dne 3.3.2025 obdržel Majetkový odbor MMB souhlasné stanovisko městské části Brno-střed k prodeji 363 předmětných nemovitých věcí. 364 365 Rada města Brna na R9/122. schůzi konané dne 5.3.2025 přijala následující usnesení: 366 1. bere na vědomí 367 zájem společnosti CTP Vlněna Business Park, spol. s r.o., IČO:28139488, se sídlem CTPark Humpolec 368 1571, 396 01 Humpolec, o odprodej pozemků p.č. 718, p.č. 720, jehož součástí je bytový dům Dornych 369 31 a p.č. 721, jehož součástí je bytový dům Dornych 29 vše v k.ú. Trnitá za účelem rozšíření stávající 370 výstavby CTP Vlněna Business Parku. 371 2. souhlasí 372 se záměrem prodeje: 373 - pozemku p.č. 718 zahrada o výměře 371 m2 374 - pozemku p.č. 720 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 1023 m2, jehož součástí je stavba Dornych 375 č.or. 31/č.p.197, způsob využití bytový dům, 376 - pozemku p.č. 721 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 1463 m2, jehož součástí je stavba Dornych 377 č.or. 29/č.p. 196, způsob využití bytový dům, 378 vše v k.ú. Trnitá. 379 380 Schváleno jednomyslně 10 členy. 381 Petr Bořecký 382 383 384 385 386 Matonohová 387 Podivinská 388 389 390 391 392 Kratochvíl 393 Ing. arch. 394 Vaňková 395 396 397 398 399 Bořecký 400 Chvátal 401 402 403 404 Kerndl 405 RNDr. 406 Černý 407 JUDr. 408 409 410 411 412 JUDr. 413 414 415 416 417 JUDr. 418 419 420 JUDr. 421 Ph.D. 422 423 424 425 426 Aberl 427 428 429 430 431 Oliva 432 Mgr. 433 434 435 436 437 Ing. 438 439 440 441 442 Ing. 443 Bc. 444 445 446 447 448 pro pro pro pro ------ pro pro pro pro pro pro 449 450 451 452 Záměr prodeje předmětných nemovitých věcí byl ve statutárním městě Brně zveřejněn zákonem 453 stanoveným způsobem od 7.3.2025. 454 455 Závěr: 456 457 Nyní je předkládán materiál ve věci návrhu prodeje pozemků p.č. 718, p.č. 720 jehož součástí je bytový 458 dům Dornych 31 a p.č. 721 jehož součástí je bytový dům Dornych 29 vše v k.ú. Trnitá společnosti CTP 459 Vlněna Business Park, spol. s r.o. za dohodnutou cenu ve výši 225 002 000 Kč, tj. zahrnující kupní 460 cenu ve výši 225 000 000 Kč bez DPH a náklady statutárního města Brna spojené s převodem ve výši 461 2000 Kč a za podmínek kupní smlouvy. 462 463 Pozn. Do Komise majetkové RMB byl materiál předložen tak, že návrh celkové ceny hrazené zájemcem 464 ve výši 272 252 000 Kč, zahrnoval kupní cenu včetně DPH ve výši 272 250 000 Kč a náklady města 465 spojené s převodem ve výši 2000 Kč. Teprve následně byla vyhodnoceno, že se uplatní povinný režim 466 přenesené daňové povinnosti – viz. výše. 467 468 Komise majetková RMB na 46.zasedání konaném dne 13.3.2025 hlasovala o předloženém návrhu 469 usnesení: 470 Rada města Brna 471 472 473 474 475 Strana 7 / 115 Strana 8 476 doporučuje Zastupitelstvu města Brna 477 schválit 478 prodej: 479 -pozemku p.č. 718 zahrada o výměře 371 m2 , 480 -pozemku p.č. 720 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 1023 m2, jehož součástí je 481 stavba Dornych č.or. 31/č.p.197, způsob využití bytový dům, 482 -pozemku p.č. 721 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 1463 m2, jehož součástí je 483 stavba Dornych č.or. 29/č.p. 196, způsob využití bytový dům, 484 vše v k.ú. Trnitá společnosti CTP Vlněna Business Park, spol. s r.o., IČO:28139488, se 485 sídlem CTPark Humpolec 1571, 396 01 Humpolec, za dohodnutou cenu ve výši 272 252 000 Kč 486 (zahrnující kupní cenu ve výši 272 250 000 Kč vč. 21 % DPH a náklady statutárního města 487 Brna spojené s převodem ve výši 2000 Kč) a za podmínek kupní smlouvy. 488 489 490 491 Hlasování: 12 – pro, 0- proti, 1 – se zdržel 492 Usnesení bylo přijato 493 Ing. Petr Havelka 494 495 496 497 498 Ing. David Trllo 499 500 501 502 503 Mgr. Bc. Marek 504 JUDr. Michal 505 Ing. Antonín 506 507 508 509 510 Hýsek Ph.D. 511 Mgr. Ondřej 512 513 514 515 516 Ing. Roman 517 Tomáš Hejl 518 519 520 521 522 Mgr. Marek 523Mgr. Josef 524 525 526 527 528 Oulehlová 529 530 531 532 533 Mgr. Jitka 534 Jedelský 535 536 537 538 539 Ivičičová 540 Ing. Jan 541 Ludmila 542 543 544 545 546 Trčálek 547Haluza 548 549 550 551 552 Vašina 553 554 555 556 557 Viskot 558 559 560 561 562 Šlapal 563 Marek 564 pro pro pro pro pro pro zdržel se pro pro pro pro pro pro 565 566 567 568 569 Návrh prodeje pozemků p.č. 718, p.č. 720 jehož součástí je bytový dům Dornych 31 a p.č. 721 jehož 570 součástí je bytový dům Dornych 29 vše v k.ú. Trnitá byl předložen Radě města Brna na R9/124. 571 schůzi konanou dne 19.3.2025. Výsledek bude sdělen. 572 573 574 Stanoviska příslušných orgánů k prodeji: 575 576 577 MČ Brno – střed – ve svém stanovisku ze dne 3.3.2025 informuje, že Rada městské části Brno-střed 578 na 100. schůzi konané dne 3.3.2025 zejm. souhlasí s návrhem prodeje pozemků p.č. 718 o výměře 371 579 m2, p.č. 720, jehož součástí je stavba č.p. 197 (Dornych 31) o výměře 1023 m2 a p.č. 721, jehož 580 součástí je stavba č.p.196 (Dornych 29) o výměře 1463 m2, k.ú. Trnitá, 581 582 Bytový odbor MMB – dle vyjádření ze dne 27.11.2024 odbor doporučuje schválit prodej pozemků p.č. 583 720, 721 a 718, vše v k.ú. Trnitá. 584 585 OSM MMB – ve vyjádření ze dne 28.11.2024 k pozemku p.č. 718 v k.ú. Trnitá uvádí: Na pozemku není 586 ze strany OSM evidován nájemní vztah. Společnost CTP Vlněna Business Park spol. s r.o. chce na 587 pozemku realizovat rozšíření stávající výstavby CTP Vlněna Business Park. Jedná se o výstavbu 588 komerčních prostor, kanceláří a bytů. 589 K připravované dispozici nemáme z hlediska správy výhrady. 590 591 Brněnské vodárny a kanalizace, a.s. – dle vyjádření ze dne 16.2.2024 společnost s prodejem 592 pozemků p.č. 718, 720 a 721, vše v k.ú. Trnitá souhlasí bez připomínek, neboť nedojde k dotčení 593 inženýrských sítí, objektů a zřízení v provozování BVK, a.s. 594 Společnost současně upozorňuje, že pozemky p.č. 721 a 720 jsou dotčeny vodovodními přípojkami, 595 jejichž bývalá veřejná část je v majetku SMB a v nájmu BVK, a.s. 596 Pozemek p.č. 718, k.ú. Trnitá byl v minulosti vodním tokem Svrateckého náhonu, takže se pod terénem 597 mohou nacházet zbytky konstrukcí nábřežních zdí. 598 Společnost doporučuje prodej nemovitostí vč. přípojek, které dané nemovitosti přísluší. 599 600 601 602 603 Strana 8 / 115 Strana 9 604Technické sítě Brno, akciová společnost – ve vyjádření ze dne 25.11.2024 uvádí: 605s majetkovou dispozicí prodej pozemků p.č. 718, 720, 721 k.ú. Trnitá souhlasíme - pozemky nejsou 606v současné době dotčeny zařízením veřejného osvětlení/ochranným pásmem VO. 607 608Teplárny Brno, a.s. – dle vyjádření ze dne 29.11.2024 nejsou pozemky p.č. 718, 720 a 721, vše v k.ú. 609Trnitá dotčeny zařízením ve vlastnictví ani správě společnosti. Horkovod je uložen v chodníku před 610objekty. 611 612EG.D, a.s. (nyní EG.D Holding a.s.) – dle vyjádření ze dne 18.11.2024 se v zájmovém území nachází 613podzemní vedení NN. 614Ke stavbě a činnosti v ochranných pásmech zařízení distribuční soustavy je investor povinen zajistit si 615písemný souhlas ve smyslu § 46 odst. 11 zákona č. 458/2000 Sb., o podmínkách podnikání a výkonu 616státní správy v energetických odvětvích, v platném znění. 617 618GasNet, s.r.o. – dle vyjádření ze dne 18.11.2024 se v zájmovém území nebo jeho blízkosti nachází 619provozovaná plynárenská zařízení a plynovodní přípojky ve vlastnictví nebo správě GasNet, s.r.o. 620V zájmovém území se mohou nacházet plynárenské zařízení a plynovodní přípojky, která jsou ve fázi 621výstavby a dosud nebyla předána GasNet, s.r.o. k provozování. Taktéž se v zájmovém území mohou 622nacházet plynárenská zařízení a plynovodní přípojky jiných vlastníků či správců, případně i dlouhodobě 623nefunkční/neprovozovaná plynárenská zařízení a plynovodní přípojky bez dostupných informací o jejich 624poloze a vlastnictví. 625 626CETIN a.s. – ve vyjádření ze dne 18.11.2024 uvádí, že v zájmovém území dojde ke střetu se sítí 627elektronických komunikací společnosti 628 629Digitální technická mapa města Brna – dle Digitální technické mapy inženýrských sítí jsou pozemky 630p.č. 720, 721, k.ú. Trnitá dotčeny vodovodními přípojkami (BVK, a.s.) a sítěmi elektronických 631komunikací (CETIN a.s.). 632 633 634 635 636 Strana 9 / 115 Strana 10 637Strana 10 / 115 Strana 11 638Strana 11 / 115 Strana 12 639Strana 12 / 115 Strana 13 640 1 641 11 642 5/ 643 644 645 646 647 /24 648 1150/1 1151 1 1 649 1 47/8 650 11 651 5/ 652 1152/1 1 653 3 654 655 656 657 658 31 659 1148 660 1 661 150/2 1152/2 662 1122 663 Lokalita - Dornych 664 1153 665 Magistrát města Brna, Majetkový odbor S 666 667 1 668 155 669 /5 verze 1, A4_Dornych_v1.dgn, MO MMB, 18.2.2025 Kubíček 670 B R N O 671 Ml 672 1060/2 673 1 674 155 675 /6 676 ýn 677 sk 678 á 679 měřítko 1:1500 680 1 681 11 682 8/ 683 7 43/2 684 685 1147/1 1119/1 1118/6 686 687 1060/1 1060/5 43/1 688 1155/3 31/7 689 1 690 155/7 42/2 691 1 692 059 693 /3 694 31/11 4 695 2 / 696 1 697 1 698 119/ 699 31/12 41 700 Spá 155 701 len /1 42/1 702 á 703 1119/4 704 705 706 707 708 3 709 1 710 059 711 712 713 714 715 /1 716 /2 1155/8 22/1 717 41/3 718 719 720 721 722 31 723 1 724 155 41/2 725 1162/1 /2 1156 726 1147/2 727 1157/2 728 729 730 731 732 8 733 32/4 734 735 736 737 738 32/1 739 1157/4 740 741 742 k.ú. Trnitá 32/2 743 32/19 744 32/20 745 1 746 147 747 /4 748 41/1 749 750 40/2 751 1017 32/5 752 753 754 755 756 2 757 31/19 758 759 760 761 762 /2 763 25 764 765 766 767 768 31 769 40/1 770 5 771 62/ 772 773 774 775 776 1147/3 777 1015 31/4 778 1 779 1 780 781 782 783 784 38 785 1016 32/23 786 787 788 27/2 789 32/6 790 4 791 62/ 792 793 794 795 796 27/3 797 1 798 799 800 801 802 27/9 803 1 804 805 806 807 808 1154 809 32/10 27/1 810 a 811 zov 812 813 814 815 816 32/27 817 27/11 818 Pří 819 820 821 822 823 31/20 824 825 27/10 826 32/21 827 6 828 /1 829 830 831 832 833 27/5 834 1014/2 835 722 836 837 838 839 840 722/8 27/4 841 1014/1 842 843 844 31/1 27/6 29/1 845 /9 846 722 847 848 849 850 851 27/8 852 853 27/7 854 1 855 01 856 857 858 859 860 32/8 861 1 862 /2 863 864 865 866 867 1011/1 868 6 869 1 870 162/ 871 872 873 874 875 29/2 876 877 32/16 878 0 879 /1 880 881 882 883 884 2 885 722 886 887 888 889 890 2 891 1010 1162/2 / 892708/62 893 894 895 896 897 2 898 3 899 32/28 900 1 901 /1 902 722 903 904 905 906 907 30/1 908 722/13 909 910 1008 911 30/3 912 32/9 913 914 915 916 917 ská 918 /2 919 920 921 922 923 l 924 30 925 926 927 928 929 i 930 Cyr 931 708/65 932 933 934 935 936 722/12 31/23 937 938 722/15 939 940 717/1 941 ěna 942 943 944 945 946 32/11 947 32/13 948 Vln 949 950 951 952 953 1007/8 715/1 954 955 701 956 32/12 957 32/36 716 958 959 960 961 962 708/66 963 702/1 964 76 965 7/ 966 76 967 968 969 970 971 767/4 708/67 972 76 973 7/ 974 975 976 977 978 17 979 980 981 982 983 708/69 984 0 985 76 986 987 988 989 990 76 991 /1 992 993 994 995 996 7/ 722/1 997 41 998 7 999 7/ 1000 1001 1002 1003 1004 723 1005 1006 1007 1008 1009 1 1010 /1 1011 1012 1013 1014 1015 0 1016 715/2 1017 76 1018 6 1019 1020 1021 1022 1023 70 1024 2 1025 1026 1027 1028 1029 7/ 1030 1031 1032 1033 1034 8/ 1035 23 1036 37 1037 1038 1039 1040 1041 7 1042 723/9 1043 1044 1045 1046 1047 767/5 708/68 1048 723/2 767/35 1049 72 /11 1050 76 1051 1052 3/ 1053 72 1054 1055 1056 1057 1058 7 1059 1060 1061 1062 1063 767/38 1064 767 1065 1 1066 3/ 1067 1068 1069 1070 1071 5 1072 1073 1074 1075 1076 /33 1077 1078 1079 1080 1081 767/7 1082 72 1083 1084 1085 1086 1087 723/4 1088 11 1089 1090 1091 1092 1093 76 1094 76 1095 3/ 1096 1097 1098 1099 1100 7/ 1101 7/ 1102 1103 1104 1105 1106 70 31/1 1107 19 1108 1109 1110 1111 1112 767/32 8/ 1113 1 1114 1115 1116 1117 1118 768/63 1119 2 1120 1 1121 76 1122 1123 1124 3 1125 1126 1127 1128 1129 70 1130 76 1131 1132 1133 1134 1135 76 717/2 1136 7/ 1137 1138 1139 1140 1141 7/ 1142 7/ 1143 1144 1145 1146 1147 31 1148 76 1149 40 1150 1151 1152 1153 1154 767/39 1155 72 1156 42 1157 1158 1159 1160 1161 7/ 1162 3/ 1163 1164 1165 1166 1167 76 1168 1169 36 1170 1171 1172 1173 1174 7 70 1175 7/ 1176 1 1177 1178 1179 1180 1181 23/ 1182 8 1183 1184 1185 1186 1187 20 8/ 1188 72 1189 1190 1191 1192 1193 24 1194 34 1195 0 1196 1197 1198 1199 1200 718 1201 72 1202 1203 1204 1205 1206 0 70 1207 3 1208 1209 1210 1211 1212 /3 1213 72 1214 1215 1216 1217 1218 8/ 1219 / 1220 1221 1222 1223 1224 721 714 1225 3/ 1226 5 1227 1228 1229 1230 1231 767 1232 1233 1234 1235 1236 59 1237 3/ 1238 1239 1240 1241 1242 702/3 1243 724/5 1244 1245 1246 1247 1248 768/80 767/6 1249 6 1250 1251 1252 1253 1254 1 1255 7 1256 1257 1258 1259 1260 72 1261 1262 1263 1264 1265 /2 1266 1267 1268 1269 1270 724/5 1271 3 1272 1273 1274 1275 1276 31 1277 1278 1279 1280 1281 767/20 723/12 1282 / 1283 8 1284 1285 1286 1287 1288 768/94 1289 768/79 1290 724/2 720 1291 723/14 1292 768/93 1293 897/24 70 Do 713/1 1294 8/ rn 1295 723/3 71 yc 1296 h 71 1297 725/2 2 1298 / 1299 768/78 719 1 713/2 1300 767/29 724/1 1301 768/103 1302 72 1303 3 1304 1305 1306 1307 1308 89 1309 / 1310 16 1311 1312 1313 1314 1315 7/ 1316 41 723/17 712/2 1317 76 1318 1319 1320 1321 1322 Legenda: 1323 8/ 1324 66 1325 1326 1327 1328 1329 70 711 1330 8/ 1331 69 1332 2 1333 703/ 1334 1335 1336 1337 1338 726 1339 Vlastníci pozemků: 725/4 1340 732/4 702/2 1341 70 1342 /2 1343 1344 1345 1346 1347 731 8/ 1348 /6 1349 1350 1351 1352 1353 73 1354 72 1355 1356 1357 1358 1359 Statutární město Brno 1360 740 1361 1362 2 1363 1364 1365 1366 1367 70 1368 1 1369 1 1370 1371 1372 1373 1374 70 1375 73/ 1376 1377 1378 1379 1380 8/ 1381 /7 1382 1383 1384 1385 1386 732/3 72 2/ 1387 4 1388 1 1389 1390 740 1391 1 1392 1393 1394 1395 1396 70 1397 /2 1398 1399 1400 1401 1402 8/ 703/1 1403 76 1404 1405 1406 1407 1408 70 1409 75 1410 CTP Vlněna Business Park, spol. s r.o. 1411 8/ 1412 1 1413 1 1414 1415 1416 1417 1418 23 1419 1172/1 708/74 1420 /1 1421 1422 1423 1424 1425 8 1426 727/3 1427 73 1428 1429 1430 1431 1432 70 1433 1 1434 1 1435 1436 1437 1438 1439 730/1 744/4 70 8/ 1440 708/76 8/ 59 1441 Předmět dispozice - prodej: 1442 77 1443 1444 1445 730/2 744/3 1446 733 1447 73 1448 1449 1450 1451 1452 CTP Vlněna Business Park, spol. s r.o. / 1453 1 1454 1174/2 1455 4/ 1456 1457 1458 1459 1460 1 1461 176 711 1462 3 1463 1464 1465 1466 1467 70 1468 1469 1470 1471 1472 - celé poz. p.č.718, 720 a 721 1473 8/ 08 1474 1475 1476 1477 1478 710 1479 16 1480 76 1481 1482 1483 1484 1485 70 1486 1487 1488 1489 1490 740/4 1491 1171 1492 9 1493 1494 1495 1496 1497 8 1498 7 1499 1500 1501 1502 1503 70 1504 1505 / 1506 8/ 1507 1508 1509 1510 1511 2 1512 1513 1514 1515 1516 729/1 1517 3 1518 8/ 1519 1520 9 1521 /7 1522 101 1523 1524 1525 1526 1527 60 1528 8 1529 1530 1531 1532 1533 744/1 709/3 709/1 1534 709/4 1535 740/3 1536 1537 1538 1539 1540 Strana 13 / 115 Strana 14 1541 Strana 14 / 115 1542 1543 1544 1545 1546 Pozemky svěřené do správy MČ va kat. II. - Obytné domy 1547 1548 1549 1550 1551 0 25 m 50 m 1 : 1 498 1552 1553 © Spinbox T-MAPY, RÚIAN: © ČÚZK, Katastr: © ČÚZK 1554 1555 1556 1557 1558Vytištěno v mapovém řešení Spinbox společnosti © T-MAPY Strana 15 1559 Strana 15 / 115 1560 1561 1562 1563 1564 0 25 m 50 m 1 : 944 1565 1566 © Spinbox T-MAPY, Ortofoto: © DTM JMK, datum snímkování červen 2022, RÚIAN: © ČÚZK, Katastr: © ČÚZK 1567 1568 1569 1570 1571Vytištěno v mapovém řešení Spinbox společnosti © T-MAPY Strana 16 1572 Strana 16 / 115 1573 1574 1575 1576 1577 Platný ÚPmB 1578 1579 1580 1581 1582 0 50 m 100 m 1 : 1 887 1583 1584 © Spinbox T-MAPY, RÚIAN: © ČÚZK, Katastr: © ČÚZK 1585 1586 1587 1588 1589Vytištěno v mapovém řešení Spinbox společnosti © T-MAPY Strana 17 1590 smlouva č. …………. 1591 1592Statutární město Brno 1593se sídlem Brno 602 00, Brno-město, Dominikánské náměstí 196/1 1594zastoupené primátorkou JUDr. Markétou Vaňkovou 1595IČO: 449 92 785 1596DIČ: CZ44992785 1597bankovní spojení: Česká spořitelna, a.s., Olbrachtova 1929/62, 140 00 Praha 4 1598číslo účtu: 111422222/0800 1599variabilní symbol: ………………. 1600 1601(dále jen prodávající) 1602 1603 1604a 1605 1606 1607CTP Vlněna Business Park, spol. s r.o. 1608se sídlem CTPark Humpolec 1571, 396 01 Humpolec 1609zastoupený Peterem Čerešníkem, jednatelem 1610IČO: 28139488 1611DIČ: CZ28139488 1612společnost zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Českých Budějovicích, oddíl 1613C, vložka 19793 1614(dále jen kupující) 1615 1616 1617 uzavírají níže uvedeného dne, měsíce a roku tuto 1618 Kupní smlouvu 1619 dle příslušných ustanovení zákona č.89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění 1620 1621 1622 Čl. I. 1623 Úvodní ustanovení 1624 16251.1. Prodávající prohlašuje, že je vlastníkem níže uvedených nemovitých věcí: 1626 - pozemku p.č. 718 zahrada o výměře 371 m2 , 1627 - pozemku p.č. 720 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 1023 m 2, jehož součástí je stavba 1628 Dornych č.or. 31/č.p.197, způsob využití bytový dům, 1629 -pozemku p.č. 721 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 1463 m 2, jehož součástí je stavba 1630 Dornych č.or. 29/č.p. 196, způsob využití bytový dům, 1631včetně všech součástí a příslušenství, vše v k.ú. Trnitá, obec Brno, okres Brno-město, zapsaných 1632v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno - 1633město na LV č. 10001, (dále již jen PŘEDMĚT KOUPĚ). Součásti a příslušenství PŘEDMĚTU 1634KOUPĚ jsou blíže popsány ve znaleckém posudku č. 097709/2024 ze dne 10.1.2025 vypracovaném 1635znalcem a tvoří je mj. vodovodní přípojka inventární číslo M-07500/10 a vodovodní 1636přípojka inventární číslo M-07608/14 blíže popsané v odrážce páté a šesté odst. 1.2. tohoto článku. 1637 16381.2. Kupující bere na vědomí, že dle vědomostí prodávajícího: 1639 • je PŘEDMĚT KOUPĚ dle platného Územního plánu města Brna (ÚPmB) součástí plochy 1640 změn, smíšené obytné všeobecné – SU.K5. 1641 • je u PŘEDMĚTU KOUPĚ zapsán na LV č. 10001 v části B způsob ochrany: ochr. pásmo 1642 nem. kult. pam., pam. zóny, rezervace, nem.nár.kult.pam. a dále u pozemku p.č. 718 v k.ú. 1643 Trnitá je zapsán na LV č. 10001 v části B způsob ochrany: zemědělský půdní fond. 1644 • v zájmovém území PŘEDMĚTU KOUPĚ se nachází podzemní vedení NN ve vlastnictví a 1645 provozování společnosti EG.D Holding, a.s. Ke stavbě a činnosti v ochranných pásmech 1646 zařízení distribuční soustavy je investor povinen zajistit si písemný souhlas ve smyslu § 46 1647 1648 1 1649 1650 1651 1652 1653 Strana 17 / 115 Strana 18 1654 odst. 11 zákona č. 458/2000 Sb., o podmínkách podnikání a výkonu státní správy 1655 v energetických odvětvích, v platném znění. 1656 • v zájmové území PŘEDMĚTU KOUPĚ nebo jeho blízkosti se nachází provozovaná 1657 plynárenská zařízení a plynovodní přípojky (dále též PZ) ve vlastnictví nebo správě 1658 společnosti GasNet, s.r.o. 1659 • je pozemek p.č. 721 v k.ú. Trnitá dotčen uložením vodovodní přípojky inventární číslo M- 1660 07500/10, jejíž bývalá veřejná část je v majetku statutárního města Brna a v nájmu 1661 společnosti Brněnské vodárny a kanalizace, a.s. 1662 • je pozemek p.č. 720 v k.ú. Trnitá dotčen uložením vodovodní přípojky inventární číslo M- 1663 07608/14, jejíž bývalá veřejná část je v majetku statutárního města Brna a v nájmu 1664 společnosti Brněnské vodárny a kanalizace, a.s. 1665 • byl pozemek p.č. 718 v k.ú. Trnitá v minulosti vodním tokem Svrateckého náhonu, takže se 1666 pod terénem mohou nacházet zbytky konstrukcí nábřežních zdí. 1667 • v zájmovém území PŘEDMĚTU KOUPĚ dojde ke střetu se sítí elektronických komunikací 1668 společnosti CETIN a.s. 1669 • je PŘEDMĚT KOUPĚ popsán ve znaleckém posudku o ceně obvyklé č. 097709/2024 ze dne 1670 10.1.2025 vypracovaném znalcem Kupující prohlašuje, že je s uvedeným 1671 znaleckým posudkem seznámen, PŘEDMĚT KOUPĚ si prohlédl a bere na vědomí, že garáže 1672 na PŘEDMĚTU KOUPĚ, nezapsané v katastru nemovitostí, jsou ve velmi špatném 1673 technickém stavu. Kupující bere na vědomí, že obě budovy Dornych č.or. 29/č.p. 196 a 1674 Dornych č.or. 31/č.p. 197 nejsou vyklizené od nepořádku. 1675 • je třída energetická náročnosti budovy Dornych č.or. 29/č.p. 196 pro primární energii 1676 z neobnovitelných zdrojů: velmi nehospodárná F. Kupující prohlašuje, že je s průkazem 1677 energetické náročnosti předmětné budovy, vypracovaným dne 7. 9. 1678 2021 seznámen. 1679 • je třída energetická náročnosti budovy Dornych č.or. 31/č.p. 197 pro celkovou dodanou 1680 energii: velmi nehospodárná F. Kupující prohlašuje, že je s průkazem energetické náročnosti 1681 předmětné budovy, vypracovaným dne 14. 10. 2015 seznámen. 1682 1683 1684 Čl. II. 1685 Účel smlouvy 1686 16872.1. Tato smlouva se uzavírá, aby kupujícímu bylo umožněno nabýt vlastnické právo k PŘEDMĚTU 1688KOUPĚ. 1689 1690 1691 Čl. III. 1692 Předmět smlouvy 1693 16943.1. Prodávající touto smlouvou úplatně převádí výše specifikovaný PŘEDMĚT KOUPĚ 1695ze svého vlastnictví do vlastnictví kupujícího, tj. prodávající touto smlouvou úplatně převádí vlastnické 1696právo k PŘEDMĚTU KOUPĚ včetně součástí a příslušenství a kupující touto smlouvou níže 1697specifikovaný PŘEDMĚT KOUPĚ včetně součástí a příslušenství z vlastnictví prodávajícího do svého 1698vlastnictví přijímá, tj. kupující touto smlouvou přijímá vlastnické právo k výše specifikovanému 1699PŘEDMĚTU KOUPĚ a zavazuje se zaplatit za něj prodávajícímu sjednanou kupní cenu, jinými slovy 1700se prodávající touto smlouvou ve smyslu ust. § 2079 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, 1701v platném znění (dále též NOZ), zavazuje, že kupujícímu odevzdá PŘEDMĚT KOUPĚ a umožní mu 1702nabýt vlastnické právo k PŘEDMĚTU KOUPĚ a kupující se touto smlouvou zavazuje, že PŘEDMĚT 1703KOUPĚ převezme a zaplatí za něj prodávajícímu sjednanou kupní cenu. 1704 17053.2. Prodávající prodává kupujícímu PŘEDMĚT KOUPĚ za kupní cenu, sjednanou v článku IV. této 1706smlouvy. Kupující PŘEDMĚT KOUPĚ za uvedenou kupní cenu od prodávajícího kupuje a přijímá do 1707svého vlastnictví. 1708 1709 1710 1711 1712 2 1713 1714 1715 1716 1717 Strana 18 / 115 Strana 19 1718 Čl. IV. 1719 Kupní cena a způsob její úhrady 1720 17214.1. Kupní cena za PŘEDMĚT KOUPĚ včetně jeho součástí a příslušenství byla sjednána mezi 1722prodávajícím a kupujícím a činí částku ve výši 225 000 000,- Kč (slovy: dvěstědvacetpětmilionů korun 1723českých) bez DPH. 1724 1725Smluvní strany konstatují, že při prodeji uplatní režim přenesené daňové povinnosti v souladu 1726s ustanoveními § 92d a § 56 odst. 6 zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění 1727pozdějších předpisů. 1728 1729Prodávající a kupující se dále dohodli na tom, že správní poplatek spojený s návrhem na zahájení 1730řízení o vkladu vlastnického práva dle této smlouvy do katastru nemovitostí ve výši 2 000,- Kč (slovy: 1731dvatisíce korun českých) uhradí kupující. 1732 1733Celková cena hrazená prodávajícímu činí částku ve výši 225 002 000,- Kč (slovy: 1734dvěstědvacetpětmilionůdvatisíce korun českých). 1735 17364.2. Kupující zaplatil celkovou cenu ve výši 225 002 000,- Kč na účet prodávajícího uvedený v záhlaví 1737této smlouvy, a to před podpisem této smlouvy, nejpozději ve lhůtě do 3 měsíců ode dne doručení 1738této smlouvy k podpisu kupujícího. 1739 17404.3. Do 15 dnů ode dne přijetí úplaty vystaví prodávající zálohovou fakturu – daňový doklad. 1741Zdanitelné plnění je uskutečněno ke dni právních účinků vkladu vlastnického práva do katastru 1742nemovitostí dle obsahu této smlouvy ve prospěch kupující. Do 15 dnů ode dne uskutečnění 1743zdanitelného plnění vystaví prodávající vyúčtování k zálohové faktuře – daňový doklad. 1744 1745 1746 Čl. V. 1747 Prohlášení prodávajícího 1748 17495.1. Prodávající prohlašuje, že seznámil kupujícího s právním i faktickým stavem PŘEDMĚTU 1750KOUPĚ, a prohlašuje, že není v nakládání s ním nijak omezen a že PŘEDMĚT KOUPĚ není zatížen 1751žádnými právy třetích osob s výjimkou skutečností podrobně specifikovaných v článku I. této smlouvy. 1752 1753 1754 Čl. VI. 1755 Prohlášení kupujícího 1756 17576.1. Kupující prohlašuje, že byl podrobně seznámen s právním i faktickým stavem PŘEDMĚTU 1758KOUPĚ, s tímto stavem souhlasí a v tomto stavu přijímá PŘEDMĚT KOUPĚ do svého výlučného 1759vlastnictví. 1760 17616.2. Kupující dále prohlašuje, že je oprávněn tuto smlouvu uzavřít a plnit závazky v ní obsažené, že 1762neexistuje žádný závazek vůči jiné osobě, ani nárok státu, finančního úřadu nebo jakéhokoli orgánu 1763veřejné správy, který by kupujícímu bránil uzavřít a plnit tuto smlouvu, a že nebylo vůči němu 1764zahájeno insolvenční řízení, exekuce či výkon rozhodnutí a ani mu není známo, že by mu některé 1765z těchto řízení hrozilo. 1766 1767 1768 Čl. VII. 1769 Převod vlastnického práva 1770 17717.1. V souladu s ust. § 1105 OZ nabývá kupující PŘEDMĚT KOUPĚ včetně jeho součástí a 1772příslušenství do svého vlastnictví vkladem práv do katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro 1773Jihomoravský kraj se sídlem v Brně, katastrální pracoviště Brno-město, provedeným na podkladě této 1774smlouvy. 1775 1776 1777 3 1778 1779 1780 1781 1782 Strana 19 / 115 Strana 20 17837.2. Návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí podá prodávající bez zbytečného 1784odkladu po uzavření této smlouvy a jejím zveřejnění v registru smluv dle čl. IX odst. 9.2. této smlouvy. 1785 1786 1787 Čl. VIII. 1788 Některá další ujednání smluvních stran 1789 17908.1. Smluvní strany výslovně sjednávají, že nebezpečí škody na PŘEDMĚTU KOUPĚ přechází na 1791kupujícího okamžikem, kdy bude do katastru nemovitostí proveden vklad vlastnického práva 1792kupujícího dle této smlouvy. Od stejného okamžiku náleží kupujícímu plody a užitky na PŘEDMĚTU 1793KOUPĚ. 1794 17958.2. Smluvní strany dále výslovně sjednávají, že ani jedna ze smluvních stran není oprávněna převést 1796svá práva a povinnosti z této smlouvy nebo z její části třetí osobě. 1797 17988.3. PŘEDMĚT KOUPĚ předá za prodávajícího kupujícímu Odbor správy majetku MMB, Husova 3, 1799Brno do 30-ti dnů poté, kdy prodávajícímu a kupujícímu bude doručeno vyrozumění Katastrálního 1800úřadu o provedení vkladu do katastru nemovitostí dle této smlouvy a to tak, že o převzetí PŘEDMĚTU 1801KOUPĚ bude sepsán předávací protokol a kupujícímu budou předány veškeré technické 1802dokumentace k PŘEDMĚTU KOUPĚ se vztahující a které má prodávající k dispozici, včetně 1803pasportizace obou bytových domů Dornych č.or. 29/č.p. 196 a Dornych č.or. 31/č.p. 197. 1804 18058.4. Průkazy energetické náročnosti budov Dornych č.or. 29/č.p. 196 a Dornych č.or. 31/č.p. 197 byly 1806kupujícímu předány. 1807 1808 1809 Čl. IX. 1810 Závěrečná ustanovení 1811 18129.1. Tato smlouva se považuje za uzavřenou dnem, kdy bude podepsána poslední smluvní stranou. 1813 18149.2. Smluvní strany berou na vědomí, že tato smlouva podléhá uveřejnění dle zákona 1815č. 340/2015 Sb., o zvláštních podmínkách účinnosti některých smluv, uveřejňování těchto smluv a 1816o registru smluv (zákon o registru smluv), v platném znění a souhlasí s tím, že tato smlouva bude 1817v registru smluv zveřejněna. Tato smlouva nabývá účinnosti dnem jejího uveřejnění prostřednictvím 1818registru smluv postupem dle zákona o registru smluv. Smluvní strany se dohodly, že tuto smlouvu 1819k uveřejnění zašle správci registru smluv prodávající bez zbytečného odkladu, nejpozději však do 30 1820dnů od uzavření smlouvy. Smluvní strany zároveň prohlašují, že skutečnosti uvedené v této smlouvě 1821nepovažují za obchodní tajemství ve smyslu ustanovení § 504 zákona č. 89/2012 občanský zákoník, 1822v platném znění, a udělují svolení k jejich užití a zveřejnění bez stanovení jakýchkoli dalších 1823podmínek. 1824 18259.3. Otázky touto smlouvou výslovně neupravené se řídí zákonem č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, 1826v platném znění, a ostatními obecně závaznými právními předpisy České republiky. 1827 18289.4. Tato smlouva se vyhotovuje ve čtyřech stejnopisech, z toho dvě vyhotovení obdrží prodávající, 1829jedno vyhotovení obdrží kupující a jedno vyhotovení bude přílohou návrhu na vklad práv dle této 1830smlouvy do katastru nemovitostí. 1831 18329.5. Jakékoli změny této smlouvy jsou možné výhradně na podkladě písemných, očíslovaných 1833dodatků, uzavřených všemi dotčenými smluvními stranami. 1834 18359.6. Veškeré spory z této smlouvy se smluvní strany zavazují přednostně řešit mimosoudním 1836jednáním. Teprve v případě, kdy mimosoudní dohoda smluvních stran nebude možná, rozhodne na 1837návrh některé ze smluvních stran příslušný soud. 1838 1839 1840 1841 4 1842 1843 1844 1845 1846 Strana 20 / 115 Strana 21 18479.7. Stanou-li se jednotlivá ustanovení této smlouvy neúčinnými, neplatnými nebo neproveditelnými 1848nebo obsahuje-li tato smlouva mezery, není tímto dotčena účinnost, platnost anebo proveditelnost 1849ostatních ustanovení. Namísto neúčinného, neplatného nebo neproveditelného ustanovení musí být 1850sjednáno takové ustanovení, které co možná nejvíce odpovídá smyslu a účelu původního ustanovení 1851a úmyslu smluvních stran vyjádřeném v této smlouvě. Totéž platí i v případě mezer této smlouvy; v 1852takovém případě musí být sjednáno takové ustanovení, které bude nejvíce odpovídat tomu, co by 1853bývalo bylo sjednáno, kdyby smluvní strany vzaly tyto okolnosti v úvahu již při uzavírání této smlouvy. 1854 18559.8. Veškerá oznámení či výzvy učiněné v souvislosti s touto smlouvou musí mít písemnou formu, 1856budou vyhotovena v českém jazyce a budou doručeny: 1857- osobně nebo doporučenou poštou s předem zaplacenými poplatky na adresu smluvní strany, 1858uvedenou v záhlaví této smlouvy, nebo na aktuální adresu sídla smluvní strany, uvedenou ve 1859veřejném rejstříku /přičemž veškerá oznámení či výzvy učiněné v souvislosti s touto smlouvou budou 1860v případě vrácení zásilky (obsahující takové oznámení či výzvu) jako nedoručené považovány za 1861učiněné (doručené) desátým dnem ode dne jejich odeslání, tj. ode dne jejich odevzdání příslušnému 1862provozovateli poštovních služeb k doručení/; nebo 1863- datovou zprávou skrze veřejnou datovou síť do datové schránky té které smluvní strany. 1864 18659.9. Prodávající a kupující podpisem této kupní smlouvy prohlašují, že mezi nimi nebyla ujednána 1866žádná další vedlejší ujednání při této kupní smlouvě, než jsou uvedena v jejím textu. Tato smlouva 1867obsahuje úplné ujednání o předmětu smlouvy a všech náležitostech, které strany měly a chtěly ve 1868smlouvě ujednat, a které považují za důležité pro závaznost této smlouvy. Žádný projev stran učiněný 1869při jednání o této smlouvě ani projev učiněný po uzavření této smlouvy nesmí být vykládán v rozporu 1870s výslovnými ustanoveními této smlouvy a nezakládá žádný závazek žádné ze stran. 1871 18729.10. Kupující bere na vědomí, že prodávající statutární město Brno je povinným subjektem dle 1873zákona č. 106/1999 Sb., o svobodném přístupu k informacím, ve znění pozdějších předpisů. 1874 18759.11. Smluvní strany úplným závěrem prohlašují, že se řádně seznámily s obsahem této smlouvy, že 1876tomuto obsahu porozuměly a nemají vůči němu žádných výhrad, přičemž tuto smlouvu uzavírají na 1877základě jejich svobodné, vážné a omylu prosté vůle, nikoli v tísni za nápadně nevýhodných podmínek, 1878na důkaz čehož připojují pod tuto smlouvu své vlastnoruční podpisy. Na jednom vyhotovení smlouvy 1879je podpis kupujícího úředně ověřen. 1880 1881 Doložka 1882 ve smyslu ust. § 41 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení), ve znění pozdějších předpisů 1883 1884Záměr statutárního města Brna prodat nemovitý majetek specifikovaný v článku I. této smlouvy byl 1885zveřejněn zákonem stanoveným způsobem od …………….. 1886 1887Tato smlouva byla schválena Zastupitelstvem města Brna na zasedání č. Z9/….. konaném dne 1888………………... 1889 1890V Brně dne ……….. V Praze dne……….. 1891 1892 1893 1894 1895…………………………………………… ………………………………………….. 1896 JUDr. Markéta Vaňková Peter Čerešňík 1897 primátorka jednatel 1898 statutárního města Brna společnosti CTP Vlněna Business Park, spol. s r.o. 1899 1900 1901 1902 1903 5 1904 1905 1906 1907 1908 Strana 21 / 115 Strana 22 1909 Vyhotovení č. 2 / 3 1910 1911 1912 1913 1914 Znalecký posudek 1915 číslo položky 097709/2024 1916 1917 1918 1919 1920Zadavatel: Statutární město Brno 1921 Dominikánské náměstí 196/1 1922 602 00 Brno 1923 IČO: 44992785 1924 1925Objednávka č.: 9632400140 1926 1927Datum: 10.1.2025 1928 1929Předmět znaleckého posudku: Pozemky p.č. 718, p.č. 720 se stavbou č.p. 197 a p.č. 721 se stavbou č.p. 1930 196, vše v k.ú. Trnitá. 1931 1932Obor, odvětví: Ekonomika, oceňování nemovitých věcí. 1933 1934Posudek vypracoval: Ing. Jiří Zima 1935 znalec 1936 Sloup 93, 679 13 Sloup v Moravském krasu 1937 mobil: 1938 e-mail: 1939 IČO: 70463271 1940 1941 1942 1943 Strana 22 / 115 Strana 23 1944Pozemek p.č.718, p.č. 720 a p.č. 721 vše v k.ú. Trnitá Znalecký posudek č. pol. 097709/2024 1945 1946 1947 1948 19491. ZADÁNÍ ZNALECKÉHO POSUDKU 1950 19511.1 Úkol znalce (položená zadaná odborná otázka) 1952 1953Úkol znalce: Vypracování znaleckého posudku o obvyklé ceně pozemků. p.č. 718, p.č. 720 se stavbou č.p. 1954197 a p.č. 721 se stavbou č.p. 196, vše v k.ú. Trnitá. 1955 1956Specifické požadavky zadavatele: Zadavatel nevyžaduje stanovení ceny zjištěné podle §1c oceňovací 1957vyhlášky. Žádá se uvedení, zda je cena obvyklá ve znaleckém posudku bez DPH nebo včetně DPH. Obvyklou 1958cenu stanovit dle připravovaného plánu ÚPmB – Návrh na veřejné projednání (2024), tj. za předpokladu jeho 1959platnosti. 1960 1961Soupis oceňovaných věcí nemovitých: Pozemky p.č. 718, p.č. 720 se stavbou č.p. 197 a p.č. 721 se 1962stavbou č.p. 196, vše v k.ú. Trnitá. 1963 19641.2 Účel použití znaleckého posudku 1965 1966Vypracování podkladu pro dispozici s majetkem. 1967 19681.3 Skutečnosti sdělené zadavatelem mající vliv na přesnost závěru posudku 1969 1970 Zadavatel k oceňované věci nemovité nesdělil žádné skutečnosti, mající vliv na přesnost závěru 1971posudku. 1972 19732. VÝČET PODKLADŮ 19742.1 Popis postupu znalce při výběru zdrojů dat 1975 Výběrů zdrojů dat byl zvolen tak, aby bylo možné popsat předmět ocenění, sestavit etalon pro 1976porovnávací metodu a určit zjištěnou cenu. 1977 Základními daty pro určení obvyklé ceny byly prodejní ceny realizovaných prodejů srovnatelných 1978pozemků a bytových jednotek. Kritériem pro jejich výběr byla zejména jejich podobnost z hlediska využití, 1979polohy, stáří uskutečněných prodejů. Za zdroj dat byly vybrány realizované prodeje porovnatelných pozemků, 1980jejichž kupní smlouvy jsou dostupné v evidenci ČÚZK. Údaje o podlahových plochách vzorků bytů byly 1981získány v archivu Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Brno-město. 1982 19832.2 Výčet vybraných zdrojů dat a jejich popis 1984a) Zdroje dat a jejich popis 19851. Objednávka č. 9632400140. 1986 19872. Snímek katastrální mapy, poskytnutý zadavatelem. 1988 19893. Listy vlastnictví č. 10001 ze dne 18.11.2024, poskytnutý zadavatelem. 1990 19914. Pozemky p.č. 718, p.č. 720 se stavbou č.p. 197 a p.č. 721 se stavbou č.p. 196, vše v k.ú. Trnitá. 1992 19935. Informace získané při místním šetřením osobně vykonaném znalcem, uskutečněným dne 12.12.2024. 1994 19956. Český úřad zeměměřický a katastrální – informace získané dálkovým přístupem do KN o dostupných 1996 cenových údajích uskutečněných prodejů porovnatelných vzorků. 1997 19987. ČR- Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, KP Brno-město – listiny o vymezení jednotek v domě č.p. 213 1999 a č.p. 240 v k.ú. Trnitá. 2000Ing. Jiří Zima, znalec, Sloup 93, 679 13 Sloup v Moravském krasu strana 2 2001 2002 Strana 23 / 115 Strana 24 2003Pozemek p.č.718, p.č. 720 a p.č. 721 vše v k.ú. Trnitá Znalecký posudek č. pol. 097709/2024 2004 2005 2006 2007 20088. Podklady poskytnuté zadavatelem: 2009 2010 2011 2012 20139. Pasport budovy č. 196 poskytnutý zadavatelem: 2014 2015 2016 2017 2018Ing. Jiří Zima, znalec, Sloup 93, 679 13 Sloup v Moravském krasu strana 3 2019 2020 Strana 24 / 115 Strana 25 2021Pozemek p.č.718, p.č. 720 a p.č. 721 vše v k.ú. Trnitá Znalecký posudek č. pol. 097709/2024 2022 2023 2024 2025 202610. Pasport budovy č. 197 poskytnutý zadavatelem: 2027 2028 2029 2030 2031b) Předpisy a literatura 2032 20331. Zákon č. 254/2019 Sb. o znalcích, znaleckých kancelářích a znaleckých ústavech. 2034 20352. Vyhláška č. 503/2020 Sb. o výkonu znalecké činnosti. 2036 20373. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, v platném a účinném znění. 2038 20394. Vyhláška MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve 2040 znění pozdějších předpisů (vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb., vyhlášky č. 53/2016 Sb., 2041 vyhlášky č. 443/2016 Sb., vyhlášky č. 457/2017 Sb., vyhlášky č. 188/2019 Sb., vyhlášky č. 488/2020 Sb., 2042 vyhlášky č. 424/2021 Sb., vyhlášky č. 337/2022 Sb. a vyhlášky č. 434/2023 Sb.). 2043 20445. Zákon č. 89/2012 Sb. občanský zákoník, v platném a účinném znění. 2045 20466. SOUDNÍ INŽENÝRSTVÍ, Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kolektiv, Akademické nakladatelství CERM, 2047 s.r.o. Brno, červen 1997. 2048 20497. TEORIE OCEŃOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ, Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kolektiv, Akademické 2050 nakladatelství CERM, s.r.o. Brno, Brno 2004. 2051 20528. Ostatní odborná literatura, vlastní záznamy a internet. 2053 2054 2055 2056 2057Ing. Jiří Zima, znalec, Sloup 93, 679 13 Sloup v Moravském krasu strana 4 2058 2059 Strana 25 / 115 Strana 26 2060Pozemek p.č.718, p.č. 720 a p.č. 721 vše v k.ú. Trnitá Znalecký posudek č. pol. 097709/2024 2061 2062 2063 2064 20652.3 Věrohodnost zdroje dat 2066 2067 Zdrojem dat o skutečném stavu byly oceňované nemovité věci, data o nich zjišťoval znalec dne 206812.12.2024 osobně při místním šetření, což zaručuje věrohodnost. Zjištěná data nejsou v rozporu s údaji 2069vedených o nich v evidenci katastru nemovitostí. 2070 2071 20723. NÁLEZ 20733.1 Popis postupu při sběru či tvorbě dat 2074 2075 Z informací obsažených v objednávce, poskytnutém listu vlastnictví a získaných z evidence katastru 2076nemovitostí, byly získány základní informace o oceňovaných věcech nemovitých. Cenové údaje o vzorcích 2077byly získány dálkovým přístupem z databáze ČUZK. Čísla vkladových řízení jsou uvedena ve výpočtové části 2078porovnávací metody. 2079 Pozemky: Přednostně byly z důvodu co největší relevantnosti hledány prodeje porovnatelných 2080pozemků v dané lokalitě, a to nikoli výrazněji starší jak 12 měsíců. Porovnatelné prodeje porovnatelných 2081pozemků v dostatečném počtu byly nalezeny. 2082 Stavby: Vhodné prodeje samostatných bytových domů, dohledány nebyly. Z tohoto důvodu bylo 2083přistoupeno k ocenění domů za pomocí součtu cen bytů v každém jednotlivém oceňovaném bytovém domě. 2084 Údaje o podlahových plochách srovnávaných vzorků bytových jednotek byly čerpány z listin o 2085vymezení jednotek v domě č.p. 213 a č.p. 240 v k.ú. Trnitá, které znalec získal z archivu Katastrálního úřadu 2086pro Jihomoravský kraj, KP Brno-město. 2087 2088 20893.2 Popis postupu při zpracování dat 2090a) Obvyklá cena 2091 Z precizovaného souboru vzorků po provedené úpravě koeficientem odlišnosti byl vypočten 2092aritmetický průměr upravených základních cen. Po vynásobení upravených základních cen výměrou 2093oceňovaných pozemků, resp. součtu podlahových ploch bytů oceňovaných staveb, byla určena jejich obvyklá 2094cena. 2095 2096 20973.3 Výčet sebraných nebo vytvořených dat 2098a) Sebraná data pro výpočty 2099 Sebraná data jsou uvedena ve výpočtové části tohoto znaleckého posudku. 2100 2101b) Informace o pozemcích 2102 Informace z katastru nemovitostí o oceňovaných pozemcích jsou obsahem přílohy č.1 a č. 2 tohoto 2103znaleckého posudku. 2104 2105c) Majetkoprávní vztahy 2106 Zpracovateli nebyly známy žádné majetkoprávní okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění. 2107 2108 2109e) Celkový popis a situace 2110 Evidence pozemků je v katastru nemovitostí v souladu se skutečností. V KN jsou tyto pozemky 2111evidovány: 2112 • p.č. 718 v druhu zahrada. 2113 • p.č. 720 jehož součástí je stavba bytového domu č.p. 197v druhu zastavěná plocha a nádvoří, 2114 • p.č. 721 jehož součástí je stavba bytového domu č.p. 198 v druhu zastavěná plocha a nádvoří. 2115 2116 2117 2118Ing. Jiří Zima, znalec, Sloup 93, 679 13 Sloup v Moravském krasu strana 5 2119 2120 Strana 26 / 115 Strana 27 2121Pozemek p.č.718, p.č. 720 a p.č. 721 vše v k.ú. Trnitá Znalecký posudek č. pol. 097709/2024 2122 2123K všem pozemkům vztahuje ochranné pásmo nemovité kulturní památky, památkové zóny, rezervace, 2124nemovité národní kulturní památky. Pozemek p.č. 718 navíc požívá ochrany zemědělského půdního fondu. 2125 Dle připravovaného plánu ÚPmB – Návrh na veřejné projednání (2024) se pozemky nachází v ploše 2126SU.K5 – rozvojové lokalitě smíšené obytné všeobecné, struktura zástavby kompaktní, výšková hladina 2127zástavby 12-28 m. Podsklepené bytové domy jsou zděné, krov dřevěný, krytina pálená taška, vytápění lokální 2128plynové (VAF), ohřev TUV zajišťují samostatné el. kotle v bytech. Existence vzniku z roku 1904 domů je 2129zmíněna v kartách objektu 034-3 a 035-3. Podrobný pasport stavebně technického stavu a provedení domů je 2130obsahem technických zpráv č. 034-7 a 035-7, výkresové dokumentace č. 034-8 a č. 035-8, vše je archivováno 2131zpracovatelem i zadavatelem, archivována je i fotodokumentace z roku 2018. V současnosti většina bytů není 2132pronajímána, byty jsou vyklizeny, jsou v nevalném stavu. K eventuálnímu uvedení do pronajímatelného stavu 2133odpovídajícímu současným standardům na bydlení, je žádoucí provést jejich dílčí rekonstrukce. Sklepní 2134prostory jsou převážně vyklizené, je však vhodné dokončit vyklizení sklepů a společných prostor od předmětů 2135po bývalých nájemnících. V okolí se ve zvýšené míře vyskytuje problematické obyvatelstvo, tropící 2136v dostupných prostorách nepořádek. Půdní prostory jsou vyklizené, střecha nevykazuje žádné významnější 2137zatékání, krov je vizuálně bez známek napadení dřevokaznými škůdci a houbami. Pálená krytina z tašek 2138Brněnka je v dobrém stavu. 2139 Na pozemku p.č. 718 se nachází zbory staveb garáží, které jsou bez reálné hodnoty, nezapsané 2140v KN. Zídka na hranici pozemku je na hranici své životnosti. 2141 Dohled nad pořádkem v oceňovaných nemovitostech vlastník zajišťuje prostřednictvím hlídací služby. 2142 2143 21444. POSUDEK 2145 21464.1 Popis postupu při analýze dat 2147 2148Ocenění věci nemovité obvyklou cenou 2149 Úkolem znalce je provést ocenění pozemku obvyklou cenou podle současně platných předpisů 2150 Zákon č. 89/2013 Sb., občanský zákoník, uvádí ve svém § 492, lze-li vyjádřit hodnotu věci 2151v penězích, je to její cena. Cena věci se určí jako cena obvyklá, pokud není něco jiného ujednáno nebo 2152stanoveno zákonem. 2153 Obvyklá cena je definována v zákoně č. 151/1997Sb., zákon o oceňování majetku, kde platném a 2154účinném znění je v § 2 uvedeno, že cena obvyklá vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 2155 „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při 2156prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby 2157v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které 2158mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních 2159poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se 2160rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. 2161Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi 2162prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě 2163vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu majetku nebo služby a určí se ze 2164sjednaných cen porovnáním.“ 2165 2166 21674.2 Výsledky analýzy dat 2168 2169A. OBVYKLÁ CENA POZEMKŮ 2170 2171 a) Etalon a jednotkové ceny vzorků 2172 2173 Za porovnatelné lze uvést následující vzorky uskutečněných prodejů pozemků pro developerské 2174projekty, nacházejících se v k.ú. Trnitá, umístěných platným územním plánem zcela, částečně nebo jsou ve 2175funkčním celku se stavebními plochami funkčního typu SJ – jádrové tj. smíšené plochy centrálního charakteru: 2176 2177 2178Ing. Jiří Zima, znalec, Sloup 93, 679 13 Sloup v Moravském krasu strana 6 2179 2180 Strana 27 / 115 Strana 28 2181 Pozemek p.č.718, p.č. 720 a p.č. 721 vše v k.ú. Trnitá Znalecký posudek č. pol. 097709/2024 2182 2183 2184 Vzorek Číslo vkladového řízení 2185 Vzorek č. 1 V-9254/2015-702 2186 Vzorek č. 2 V-8841/2024-702 2187 Vzorek č. 3 V-6632/2023-702 2188 Vzorek č. 4 V-767/2021-702 2189 2190 2191 2192Vzorek č. 1 Vzorek č. 2 Vzorek č. 3 Vzorek č. 4 2193 k.ú. Trnitá k.ú. Trnitá k.ú. Trnitá k.ú. Trnitá 2194 parc.č. výměra [m2] parc.č. výměra [m2] sjednaná cena parc.č. výměra [m2] 2195 sjednaná cena 2196 715/1 1 174 852/7 155 parc.č. výměra [m2] [Kč] [Kč/m2] 1060/2 31 2197 717/1 941 974/41 3 823/6 230 3 565 000 15 500 31 2198 713/1 459 974/42 9 826/1 628 9 734 000 15 500 2199 713/2 142 977/18 97 827/2 236 3 658 000 15 500 2200 714 813 264 831/1 423 6 556 500 15 500 2201 715/2 2 112 832/1 959 14 864 500 15 500 2202 716 174 833/1 541 8 385 500 15 500 2203 717/2 441 834/1 582 9 021 000 15 500 2204 6 256 828/13 46 696 900 15 150 2205 829 3 143 54 059 600 17 200 2206 837/2 3 46 500 15 500 2207 835/5 401 6 215 500 15 500 2208 831/6 28 434 000 15 500 2209 828/12 239 1 314 500 5 500 2210 828/1 1 837 10 103 500 5 500 2211 841/5 890 15 308 000 17 200 2212 841/20 374 5 797 000 15 500 2213 10 560 149 760 000 2214 2215 2216 b) Objektivizace na pramen ceny 2217 Vzorky jsou vybrány výhradně z realizovaných prodejů, objektivizaci na pramen ceny u nich není 2218 zapotřebí provádět. 2219 2220 2221 c) Časová objektivizace 2222 Etalon je sestaven i ze vzorků prodejů realizovaných výrazněji jak před více 12 měsíci. Zavedené 2223 oceňovací standardy v takovém případě vyžadují zohlednění na základě analýzy vývoje cen. 2224 2225 Statistika ARAD ČNB 2226 2227 Zpracovateli není známa žádná selektivní statistika, sledující vývoj cen specifických stavebních 2228 pozemků pro developerské projekty v centru města Brna. Za předpokladu přiměřené korelace bude časová 2229 objektivizace provedena za použití indexu vývoje cen stavebních pozemků – samostatných dle ČNB ARAD, 2230 metodiky 2010, tak jak je uvedena v dalším výpočtu. 2231 2232 2233 2234 2235 Index cen stavebních pozemků - samostatných: Čtvrtletní, 2010. Data do 30.6.2024 - Česká národní banka (ČNB). 2236 2237 2238 Ing. Jiří Zima, znalec, Sloup 93, 679 13 Sloup v Moravském krasu strana 7 2239 2240 Strana 28 / 115 Strana 29 2241Pozemek p.č.718, p.č. 720 a p.č. 721 vše v k.ú. Trnitá Znalecký posudek č. pol. 097709/2024 2242 2243 Datum Index* k datu 2244 Kupní Index* k KCa 2245Srovnávaný uzavření ocenění/index* k 2246 cena Kvartál/rok příslušnému aktualizovaná 2247 vzorek kupní datu uzavření KS 2248 [Kč/m2] kvartálu/roku časově [Kč/m2] 2249 smlouvy (poměr)** 2250 1 2 300 22.12.2014 4Q 2014 130,70 2,47 5 681 2251 2 20 856 13.05.2024 2Q 2024 322,90 1,00 20 856 2252 3 14 182 28.03.2023 1Q 2023 297,00 1,09 15 458 2253 4 11 635 07.01.2021 1Q 2021 195,30 1,65 19 198 2254 13 998 2255*) Index cen stavebních pozemků - samostatných: Čtvrtletní, 2010. Data do 30.6.2024 - Česká národní banka (ČNB). 2256**) Index* k datu ocenění 12.12. 2024 (poslední aktuálně zveřejněný je k 2Q 2024): 322,90 2257 2258 2259d) Posouzení odlehlých cenových údajů v etalonu 2260 2261 Provedeno je posouzení odlehlých cenových údajů v etalonu dle relace mezi nejvyšší a nejnižší 2262hodnotou následovně: 2263 2264 KCa aktualizovaná časově 2265 Srovnávaný vzorek Odchylka od průměru 2266 [Kč/m2] 2267 (1) (7) 2268 1 5 681 9617 2269 2 20 856 5558 2270 3 15 458 160 2271 4 19 198 3900 2272 2273 Celkem průměr 15 298 2274 Minimum 5 681 2275 Maximum 20 856 2276 Relace = maximum/minimum 4 2277 2278Posouzení relace: nevyhovuje doporučenému rozpětí 1 až 2. Vyřazuji vzorek č. 1, jehož odchylka od 2279aritmetického průměru všech hodnot vybraného souboru cenových údajů je největší. 2280 2281 KCa aktualizovaná časově 2282 Srovnávaný vzorek 2283 [Kč/m2] 2284 (1) (7) 2285 2 20 856 2286 3 15 458 2287 4 19 198 2288 2289 Celkem průměr 18 504 2290 Minimum 15 458 2291 Maximum 20 856 2292 Relace = maximum/minimum 1 2293 2294Posouzení relace vyhovuje doporučenému rozpětí 1 až 2. Žádný vzorek pro další výpočet z etalonu již není 2295vyřazen. 2296 2297 2298e) Výpočet základní upravené ceny ZCU 2299 2300 Srovnávaný KCa aktualizovaná časově 2301 vzorek [Kč/m2] k ZCU [Kč/m2] 2302 (1) (7) (8) (9) = (7) x (8) 2303 2 20 856 1,00 20 856 2304 3 15 458 1,00 15 458 2305 4 19 198 1,00 19 198 2306 ARITMETICKÝ PRŮMĚR 18 504 2307 2308 2309Ing. Jiří Zima, znalec, Sloup 93, 679 13 Sloup v Moravském krasu strana 8 2310 2311 Strana 29 / 115 Strana 30 2312Pozemek p.č.718, p.č. 720 a p.č. 721 vše v k.ú. Trnitá Znalecký posudek č. pol. 097709/2024 2313 2314 2315 2316Zdůvodnění použitých hodnot korekčního koeficientu k: 2317 Jedná se o porovnatelné vzorky prodejů nezastavěných stavebních pozemků, v době prodeje 2318určených pro budoucí developerskou výstavbu v katastrálním území Trnitá. Vzorky nevykazují žádnou 2319zásadní cenotvornou odlišnost vyžadující korekci na odlišnost, korekční koeficient je navržen jednotně 2320s hodnotou 1,00. 2321 2322f) Výsledná obvyklá cena pozemků určená porovnávací metodou 2323 2324 Pozemek p.č. 718, k.ú. Trnitá 2325 ZCU [Kč/m2] 18 504 2326 2 2327 S [m ] 371 2328 CPP [Kč] 6 864 984 2329 2330 Pozemek p.č. 720 (samostatný bez BD č.p. 197), k.ú. Trnitá 2331 ZCU [Kč/m2] 18 504 2332 2 2333 S [m ] 1 023 2334 CPP [Kč] 18 929 592 2335 2336 Pozemek p.č. 721 (samostatný bez BD č.p. 196), k.ú. Trnitá 2337 ZCU [Kč/m2] 18 504 2338 S [m2] 1 463 2339 CPP [Kč] 27 071 352 2340 2341 2342 Kde: 2343 ZCU základní cena upravená 2344 S výměra oceňovaného pozemku 2345 CPP cena pozemku stanovená porovnávacím způsobem 2346 2347g) Rekapitulace cen pozemků 2348 2349 Pozemek p.č. 718, k.ú. Trnitá 6 864 984 2350 Pozemek p.č. 720 (samostatný bez BD č.p. 197), k.ú. Trnitá 18 929 592 2351 Pozemek p.č. 721 (samostatný bez BD č.p. 196), k.ú. Trnitá 27 071 352 2352 52 865 928 Kč 2353 2354 2355B. OBVYKLÁ CENA STAVEB 2356a) Etalon a jednotkové ceny bytů 2357 2358Za porovnatelné lze uvést následující vzorky uskutečněných prodejů bytových jednotek se spoluvlastnickými 2359podíly na pozemcích v katastru Trnitá, ve stavebně podobných bytových domech, na ulici Skořepka: 2360 2361Srovnávaný číslo bytové jednotky, Kupní cena (b.j. včetně Číslo vkladového řízení - Číslo vkladového řízení - 2362 Vzorek 2363 kupní smlouva prohlášení vlastníka 2364 vzorek k.ú. podílu na pozemku) [Kč] 2365 (1) 2366 Vzorek č. 5 V-432/2024-702 V-3372/2006-702 2367 (2) (3) 2368 Vzorek č. 6 V-13148/2023-702 V-21244/2012-702 2369 5 213/3, k.ú. Trnitá 4 590 000 2370 6 240/4, k.ú. Trnitá 3 370 000 Vzorek č. 7 V-1635/2024-702 V-21244/2012-702 2371 7 240/1, k.ú. Trnitá 3 050 000 2372 2373 2374 2375 2376Ing. Jiří Zima, znalec, Sloup 93, 679 13 Sloup v Moravském krasu strana 9 2377 2378 Strana 30 / 115 Strana 31 2379Pozemek p.č.718, p.č. 720 a p.č. 721 vše v k.ú. Trnitá Znalecký posudek č. pol. 097709/2024 2380 2381 2382 2383b) Objektivizace na pramen ceny 2384 Vzorky jsou vybrány výhradně z realizovaných prodejů, objektivizaci na pramen ceny u nich není 2385zapotřebí provádět. 2386 2387c) Časová objektivizace 2388 Některé vzorky jsou starší jak 12 měsíců, zavedené oceňovací standardy v takovém případě 2389doporučují provést časovou objektivizaci. 2390 Časová objektivizace bude provedena za pomocí ČSOB Indexu pro byty. ČSOB Index bydlení 2391sleduje vývoj cen nemovitostí v České republice od dubna 2011 a je založen na reálných odhadech tržních 2392cen nemovitostí, které si prostřednictvím hypotečního úvěru pořídili klienti skupiny ČSOB. Původně se nazýval 2393HB Index, změna názvu souvisí se změnami směřujícími k vytvoření ucelené nabídky finančních služeb pod 2394jednou střechou a se silným brandem ČSOB. 2395 2396 2397 2398 2399 Datum KCa 2400 Index* k Index* k datu 2401Srovnávaný Kupní cena uzavření aktualizovaná 2402 Kvartál/rok příslušnému ocenění/index* k datu 2403 vzorek [Kč] kupní časově 2404 kvartálu/roku uzavření KS (poměr)** 2405 smlouvy [Kč/m2] 2406 5 4 590 000 20.10.2023 3Q 2023 213,30 1,033 4 742 785 2407 6 3 370 000 24.01.2024 1Q 2024 213,50 1,032 3 478 913 2408 7 3 050 000 29.06.2023 2Q 2023 215,70 1,022 3 116 458 2409 2410 * ČSOB index - byty 2411 **) Index* k datu ocenění (poslední aktuálně zveřejněný je k 3Q 2024): 220,40 2412 2413 2414d) Simulovaná jednotková kupní cena bytových jednotek 2415 2416Hodnota spoluvlastnických podílů na pozemcích 2417 2418Pozemek p.č. 1077 (samostatný bez BD č.p. 213), k.ú. Trnitá 2419ZCU [Kč/m2] 18 504 2420 2 2421S [m ] 299 2422CPP [Kč] 5 532 696 2423 2424 2425Bytová jednotka č. 213/3, k.ú. Trnitá 2426CPP [Kč] 5 532 696 2427Velikost spoluvlastnického podílu na pozemku p.č. 1077 860/18107 2428Cena spoluvlastnického podílu na pozemku [Kč] 262 778 2429 2430 2431 2432 2433Ing. Jiří Zima, znalec, Sloup 93, 679 13 Sloup v Moravském krasu strana 10 2434 2435 Strana 31 / 115 Strana 32 2436Pozemek p.č.718, p.č. 720 a p.č. 721 vše v k.ú. Trnitá Znalecký posudek č. pol. 097709/2024 2437 2438 2439 2440Pozemek p.č. 1078 (samostatný bez BD č.p. 240), k.ú. Trnitá 2441ZCU [Kč/m2] 18 504 2442S [m2] 316 2443CPP [Kč] 5 847 264 2444 2445 2446Bytová jednotka č. 240/1, k.ú. Trnitá 2447CPP [Kč] 5 847 264 2448Velikost spoluvlastnického podílu na pozemku p.č. 1077 2810/75747 2449Cena spoluvlastnického podílu na pozemku [Kč] 216 917 2450 2451Bytová jednotka č. 240/4, k.ú. Trnitá 2452CPP [Kč] 5 847 264 2453Velikost spoluvlastnického podílu na pozemku p.č. 1077 1165/25249 2454Cena spoluvlastnického podílu na pozemku [Kč] 269 795 2455 2456 2457 Kde: 2458 ZCU základní cena upravená (Dle výpočtu ZCU pozemku na straně č. 8). 2459 S výměra pozemku se stavbou 2460 CPP cena pozemku stanovená porovnávacím způsobem 2461 2462 2463Základní jednotková cena bytových jednotek bez spoluvlastnických podílů na 2464pozemcích 2465 2466 Srovnávaný 2467 b.j KCa [Kč] SPnP [Kč] CBa [Kč] S [m2] ZC [Kč/m2] 2468 vzorek 2469 5 213/3 4 742 785 262 778 4 480 007 43,00 104 186 2470 6 240/1 3 478 913 216 917 3 261 996 28,10 116 085 2471 7 240/4 3 116 458 269 795 2 846 663 35,53 80 120 2472 2473 2474 Kde: 2475 2476 KCa časově aktualizovaná kupní cena bytové jednotky vč. podílu na společných 2477 částech domu a pozemku 2478 SPnP cena spoluvlastnického podílu na pozemku 2479 CBa simulovaná časově aktualizovaná cena samotné b.j. bez SPnP 2480 b.j. číslo bytové jednotky (vše v k.ú. Trnitá) 2481 S podlahová plocha bytu (dle Zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů.) 2482 ZC základní cena b.j. 2483 2484 2485Základní jednotková cena b.j. upravená (po zohlednění odlišností) 2486 2487K1 - stavebně technický stav a vybavení 2488 2489 Ve smyslu ustanovení § 1a, odst. 2, písm. d) a § 1a, odst. 3, vyhláška č. 441/ 2013 Sb., oceňovací 2490vyhlášky lze celkově hodnotit vlastnosti oceňovaných a srovnávaných staveb jako rovnocenné bez 2491významnějších cenotvorných odlišností. Nicméně se srovnávané vzorky jeví jako hodnotnější v tom, že se 2492jedná na rozdíl od bytů v oceňovaných bytových domech o užívané, udržované byty. Zpracovatel považuje 2493oceňované stavby za méně hodnotnější o rozdíl cen rekonstrukcí bytů. Na základě interního rozboru nabídek 2494uvedených v příloze č. 5 je pro korekci uvažována cena rekonstrukce bytu cca 20 000,- Kč/m2. Vyjádřeno 2495korekčním koeficientem K1 k základní ceně s hodnotou 0,80 následovně: 2496 2497Ing. Jiří Zima, znalec, Sloup 93, 679 13 Sloup v Moravském krasu strana 11 2498 2499 Strana 32 / 115 Strana 33 2500Pozemek p.č.718, p.č. 720 a p.č. 721 vše v k.ú. Trnitá Znalecký posudek č. pol. 097709/2024 2501 2502 2503 2504 ZC [Kč/m2] K1 ZCU [Kč/m2] Náklady na rekonstrukci [Kč/m2] 2505 104 186 0,8 83 349 20 837 2506 116 085 0,8 92 868 23 217 2507 80 120 0,8 64 096 16 024 2508Aritmetický průměr 80 104 20 026 2509 2510 2511K2 - velikost bytových jednotek 2512 2513 Zpracovatel tohoto znaleckého posudku zohledňuje notorietu - menší byty dosahují větších 2514jednotkových cen. V příloze č. 10 jsou uvedeny dostupné statistiky, týkající se vztahu mezi cenami a 2515velikostmi bytů v městě Brně. Pro úplnost je vhodné uvést, že ČSÚ ani ČNB podobné statistiky nezveřejňuje. 2516 Z uvedených statistik byl pro byty o velikosti 3 + kk a 1 + kk v oblasti Brno-střed vypočten jejich cenový 2517rozdíl procentuálně vyjádřený: 2518 251992 557 Kč/m2 / 116 583 Kč/m2 = 79,4 %, tedy po přiměřeném zaokrouhlení jsou větší byty levnější o 20,6 %. 2520Oceňované předmětné bytové domy mají oproti srovnávaným vzorkům byty o větší výměře, budou tedy 2521vynásobeny korekčním koeficientem K2 s hodnotou 0,79 %. 2522Použití dat pro konkrétní typ bytů 3 + kk a 1 + kk bylo provedeno na základě rozboru o velikosti bytů, který je 2523následně uveden. 2524 2525 2526Podlahové plochy bytových jednotek 2527 2528 Budova č.p. 197 - uliční trakt 2529 Celková výměra 2530 Podlaží Prostor Celková výměra 2531 podle vyhlášky 2532 002 119,7 122,8 2533 1. NP 003 54,4 58,1 2534 028 19,8 21,1 2535 004 122,6 125,1 2536 2. NP 005 41,6 44,8 2537 006 84,1 90,0 2538 007 116,3 124,5 2539 3. NP 008 42,3 45,6 2540 009 83,9 90,9 2541 010 115,9 126,3 2542 4. NP 011 42,2 45,8 2543 012 86,4 91,9 2544 PŮDA 102 32,5 33,4 2545 961,7 1020,3 2546 2547 2548 PRŮMĚRNÁ VELIKOST BYTU [m2] 78,5 2549 2550 2551 Budova č.p. 197 - dvorní trakt 2552 Celková výměra 2553 Podlaží Prostor Celková výměra 2554 podle vyhlášky 2555 013 47,4 51,4 2556 1. NP 014 50,2 53,5 2557 015 64,8 68,5 2558 005 116,6 126,8 2559 2. NP 2560 006 40,4 41,9 2561 2562Ing. Jiří Zima, znalec, Sloup 93, 679 13 Sloup v Moravském krasu strana 12 2563 2564 Strana 33 / 115 Strana 34 2565Pozemek p.č.718, p.č. 720 a p.č. 721 vše v k.ú. Trnitá Znalecký posudek č. pol. 097709/2024 2566 2567 007 91,3 98,3 2568 008 89,9 96,3 2569 3. NP 009 66,4 69,5 2570 010 91,3 98,3 2571 011 89,8 96,3 2572 4. NP 012 66,0 69,1 2573 013 91,5 98,3 2574 PŮDA 2575 905,6 968,2 2576 2577 2578 PRŮMĚRNÁ VELIKOST BYTU [m2] 80,7 2579 2580 2581 Budova č.p. 196 2582 Celková výměra 2583 Podlaží Prostor Celková výměra 2584 podle vyhlášky 2585 001 36,7 38,6 2586 002 40,4 42,2 2587 1. NP 2588 003 81,6 87,1 2589 004 34,7 35,2 2590 005 116,6 126,8 2591 2. NP 006 40,4 41,9 2592 007 91,3 98,3 2593 008 89,9 96,3 2594 3. NP 009 66,4 69,5 2595 010 91,3 98,3 2596 011 89,8 96,3 2597 4. NP 012 66,0 69,1 2598 013 91,5 98,3 2599 5.NP 2600 936,6 997,9 2601 2602 2603 PRŮMĚRNÁ VELIKOST BYTU [m2] 79,9 2604 2605 2606 2607 PRŮMĚRNÁ VELIKOST BYTU [m2] Srovnávaný číslo bytové jednotky, 2608 Velikost b.j. [m2] 2609 vzorek k.ú. 2610 BD 29A uliční trakt 78,48 (1) (2) (6) 2611 BD 29B dvorní trakt 80,68 5 213/3, k.ú. Trnitá 43,00 2612 BD 31 79,94 6 240/4, k.ú. Trnitá 28,10 2613 79,70 7 240/1, k.ú. Trnitá 34,95 2614 35,35 2615K3 - zohlednění prodeje bytových domů jako celku 2616 2617 Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu dle připravovaného ÚPmB – Návrh pro veřejné projednání 2618(2024), tj. za předpokladu jeho platnosti. Uvedený záměr předpokládá kompaktní zástavbu a lze předpokládat 2619prodej jedinému zájemci, tedy bude se jednat o prodej bytových domů jako celku, nikoli tedy jako 2620samostatných bytových jednotek. V takovém případě se jedná o cenový faktor hodný zřetele. Zpracovatel 2621shledává zohlednění slevou ve výši rovné obvyklé realitní provizi, v tomto případě ve výši** 3 %. Vyjádřeno 2622koeficientem odlišnosti K3 s hodnotou 0,97. 2623**) Příloha č. 6. 2624 2625 2626 2627 2628Ing. Jiří Zima, znalec, Sloup 93, 679 13 Sloup v Moravském krasu strana 13 2629 2630 Strana 34 / 115 Strana 35 2631Pozemek p.č.718, p.č. 720 a p.č. 721 vše v k.ú. Trnitá Znalecký posudek č. pol. 097709/2024 2632 2633 2634 PODLAHOVÉ PLOCHY BYTOVÝCH JEDNOTEK [m 2] 2635 Celková výměra podle 2636 Budova Celková výměra* 2637 vyhlášky** 2638 29 uliční 961,7 1020,3 2639 29 dvorní 905,6 968,2 2640 31 936,6 997,9 2641 2 803,9 2 986,4 2642 *) Dle Zákona č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů. 2643 **) Dle Zákona č. 163/2020 Sb. Zákon, kterým se mění zákon č. 89/2012 Sb., občanský 2644 zákoník, ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony 2645 2646 2647 2648 ZC [Kč/m2] K1 K2 K3 ZCU [Kč/m2] 2649 104 186 0,80 0,79 0,97 63 870 2650 116 085 0,80 0,79 0,97 71 165 2651 80 120 0,80 0,79 0,97 49 117 2652 Aritmetický průměr 61 384 2653 2654Kde: 2655ZC základní cena 2656ZCU základní cena upravená 2657K1 stavebně technický stav a vybavení 2658K2 velikost bytových jednotek 2659K3 zohlednění prodeje bytových domů jako celku 2660 2661 2662e) Obvyklá cena staveb 2663 2664 Cena budov dle součtu 2665 Budova Celková výměra* ZCU [Kč/m2] 2666 bytových jednotek [Kč] 2667 č.p. 197 uliční trakt 961,7 59 032 987 2668 č.p. 197 dvorní trakt 905,6 61 384 55 589 345 2669 č.p. 196 936,6 57 492 249 2670 2 803,9 172 114 581 2671*) dle Zákona č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů. 2672 2673 2674d) Rekapitulace obvyklé ceny 2675 2676 Stavba č.p. 196 57 492 249 2677 Stavba č.p. 197 (uliční trakt) 59 032 987 2678 Stavba č.p. 197 (dvorní trakt) 55 589 345 2679 Pozemek p.č. 718 6 864 984 2680 Pozemek p.č. 720 18 929 592 2681 Pozemek p.č. 721 27 071 352 2682 Celkem 224 980 509 Kč 2683 2684 26854.3 Interpretace výsledků analýzy 2686 2687 Na základě provedené analýzy v příslušné lokalitě a po posouzení relevantních cenotvorných faktorů, 2688které mají vliv na hodnotu nemovitých věcí, je obvyklá cena oceňovaného majetku určena s využitím metody 2689porovnávací, kterou bylo možno stanovit na základě v minulosti realizovaných prodejů a má jednoznačně 2690s ohledem na charakter nemovitosti největší vypovídající schopnost. 2691 Určenou obvyklou cenu lze, dle názoru zpracovatele tohoto znaleckého posudku, ze shora uvedených 2692důvodů, považovat za akceptovatelnou. 2693 2694Ing. Jiří Zima, znalec, Sloup 93, 679 13 Sloup v Moravském krasu strana 14 2695 2696 Strana 35 / 115 Strana 36 2697Pozemek p.č.718, p.č. 720 a p.č. 721 vše v k.ú. Trnitá Znalecký posudek č. pol. 097709/2024 2698 2699 2700 2701 V případě staveb je v Příloze č. 7 uvedena i aktuálně dostupná realitní statistika, která uvádí cenu 2702prodejů starších bytů v městě Brně v rozpětí 96,2 až 105,0 tis. Kč/m2. Etalon porovnávací metody tohoto 2703znaleckého posudku pracuje s těmito vzorky: 2704 2705 Srovnávaný 2706 b.j KCa [Kč] S [m2] ZC [Kč/m2] 2707 vzorek 2708 5 213/3 4 742 785 43,00 110 297 2709 6 240/1 3 478 913 28,10 123 805 2710 7 240/4 3 116 458 35,53 87 713 2711 Aritmetický průměr 107 272 2712 2713 S přihlédnutím k stáří statistik cca 2 měsíce, akcelerovanému nárůstu tempa cen bytů v Brně, 2714atraktivní lokalitě oceňovaných staveb, lze výběr vzorků v konfrontaci s těmito daty považovat s nimi v 2715přiměřené shodě a za celkově za vyhovující. 2716 2717 V Příloze č. 9 je uveden ilustrativně připravovaný prodej pozemků v k.ú. Staré Brno za jednotkovou 2718cenu 18 410,- Kč/m2. Určená obvyklá cena tímto znaleckým posudkem činí 18 504,- Kč/m2, což představuje 2719přiměřenou shodu. 2720 2721 27225. KONTROLA POSTUPŮ 2723 2724 Znalec při zpracování znaleckého posudku jako zdroj dat využil příslušné podklady uvedené v kapitole 27252 Výčet podkladů, přičemž pokud jde o stanovení příslušných cen v posudkové části, tak toto bylo v případě 2726obvyklé ceny provedeno, resp. odvozeno jednoznačně na základě porovnání (ve smyslu definice obvyklé 2727ceny). 2728 Provedenou kontrolou postupů nebyl shledán žádný zásadní nedostatek vyžadující opravu či korekci 2729provedených výpočtů. V rámci kontroly postupu zpracování znaleckého posudku byla plně využita metodika 2730podle § 52 vyhlášky č. 503/2020 Sb. o výkonu znalecké činnosti. Opraveny byly stylistické formulace a některé 2731drobné písmařské chyby. 2732 Data byla zanalyzována a výsledky byly jednoznačně zformulovány v subkapitole 4.3. 2733 2734 27356. ZÁVĚR 2736 27376.1 Citace zadané odborné otázky 2738 2739Jaká je cena obvyklá cena pozemků p.č. 718, p.č. 720 se stavbou č.p. 197 a p.č. 721 se stavbou č.p. 196, vše 2740v k.ú. Trnitá? 2741 27426.2 Odpověď 2743 2744Obvyklá cena 2745 2746 Obvyklou cenu pozemků p.č. 718, p.č. 720 se stavbou č.p. 197 a p.č. 721 se stavbou č.p. 196, 2747vše v k.ú. Trnitá, obci Brno, okres Brno-město, Jihomoravský kraj, určuji ke dni 12.12.2024 po 2748přiměřeném zaokrouhlení ve výši: 2749 2750 225 000 000,- Kč 2751 (slovy: dvě stě dvacet pět milionů korun českých). 2752 2753 2754Uvedená cena je bez DPH. 2755 2756Ing. Jiří Zima, znalec, Sloup 93, 679 13 Sloup v Moravském krasu strana 15 2757 2758 Strana 36 / 115 Strana 37 2759Pozemek p.č.718, p.č. 720 a p.č. 721 vše v k.ú. Trnitá Znalecký posudek č. pol. 097709/2024 2760 2761 2762 2763 27646.4 Podmínky správnosti závěru, případné skutečnosti snižující jeho přesnost 2765 2766a) Podmínky správnosti závěru 2767 Zpracovatel prohlašuje, že ocenění bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a 2768omezujícími podmínkami: 2769 • Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené 2770 závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. 2771 • Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky 2772 nepravých dokladů a nepravdivých informací. 2773 • Zpracovatel vychází z toho, že informace získané od zadavatele předložených podkladů pro 2774 zpracování ocenění, jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti 2775 ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá 2776 za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění 2777 respektuje podmínky daného obchodního případu a bylo provedeno za účelem vyhotovení podkladu 2778 pro dispozici s majetkem. 2779 2780 2781b) Období platnosti ceny 2782 • Za předpokladu, že se výraznějším způsobem nezmění podmínky na trhu nemovitostí, znění zákona o 2783 oceňování a jeho prováděcí vyhlášky, lze předpokládat platnost shora uvedené obvyklé ceny 2784 pozemku v horizontu následujících 11 (jedenáct) měsíců, tj. do 12/2025. 2785 • Výrok o ceně obvyklé a zjištěné může pozbýt platnosti, pokud se změní charakter a využití 2786 oceňovaného objektu v období po datu zhotovení znaleckého posudku, a to až do doby uskutečnění 2787 převodu. 2788 2789 2790c) Skutečnosti snižující jeho přesnost 2791 2792 Skutečností snižující přesnost správnosti závěru je nedostatek stejných vzorků pro porovnání v dané 2793lokalitě nikoli starších jak 12 měsíců. 2794 Tabulky uvedené v tomto posudku jsou zpracovány převážně v tabulkovém procesoru Microsoft Excel. 2795Vzniklé případné odchylky, zejména v součtových buňkách tabulek, mohou být způsobeny zaokrouhlováním. 2796Tato zaokrouhlení nemají podstatný vliv na výsledky ocenění. 2797 2798 2799 2800 2801Ing. Jiří Zima, znalec, Sloup 93, 679 13 Sloup v Moravském krasu strana 16 2802 2803 Strana 37 / 115 Strana 38 2804Pozemek p.č.718, p.č. 720 a p.č. 721 vše v k.ú. Trnitá Znalecký posudek č. pol. 097709/2024 2805 2806 2807 2808 2809ODMĚNA NEBO NÁHRADA NÁKLADŮ ZNALCE 2810 Smluvní odměna byla sjednána. 2811 2812KONZULTANT A JEHO PŘIBRÁNÍ 2813 Konzultant přibrán nebyl. 2814 2815DOLOŽKA ZNALCE O UVĚDOMĚNÍ SI NÁSLEDKŮ VĚDOMĚ NEPRAVDIVÉHO 2816POSUDKU 2817 Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. 2818 Ve smyslu ustanovení § 127 a) zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, v platném znění, 2819závazně prohlašuji, že si jsem vědom následků vědomě nepravdivého a hrubě zkresleného znaleckého 2820posudku. 2821 2822 28237. ZNALECKÁ DOLOŽKA 2824 2825 Znalecký posudek jsem podal jako znalec zapsaný v seznamu znalců vedeným Ministerstvem 2826spravedlnosti České republiky pro obor Ekonomika, odvětví Oceňování nemovitých věcí. Znalecký posudek je 2827zapsán v evidenci posudků pod pořadovým číslem 097709/2024. 2828 2829 2830V Sloupu dne 10.1.2025 2831 2832 2833 Ing. Jiří Zima 2834 2835 2836 2837 2838Ing. Jiří Zima, znalec, Sloup 93, 679 13 Sloup v Moravském krasu strana 17 2839 2840 Strana 38 / 115 Strana 39 2841Pozemek p.č.718, p.č. 720 a p.č. 721 vše v k.ú. Trnitá Znalecký posudek č. pol. 097709/2024 2842 2843 2844 2845 2846 PŘÍLOHY 2847S EZ NA M P ŘÍ LO H 2848 2849Pří l o ha 1 – S ní m ek k a tas tr á l ní ma py 2850Pří l o ha 2 – L V č . 1 00 0 1 2851Pří l o ha 3 – O Ú PR - Vy j ádř e ní 2852Pří l o ha 4 – Náv r h Ú P m B pr o v eř ej n é pr oj e d ná n í ( 20 2 4) 2853Pří l o ha 5 – Ce n ík y r ek ons tr uk c í by tů 2854Pří l o ha 6 – O bv y k l á r e a li t ní pr ov iz e 2855Pří l o ha 7 – Re a l it ní s t at is tik a – c e ny s t arš íc h by t ů v Br ně 2856Pří l o ha 8 – F o to d ok u m en t ac e 2857Pří l o ha 9 – In f or m ac e o př ip r av ov an é m pr od ej i poz e mk ů ( Ma l á A m er ik a) 2858Pří l o ha 10 – C e ny by t ů v z áv is l os t i n a j ej ic h v e l ik os t i 2859 2860 2861 2862 2863 Příloha č. 1 2864 2865 2866 2867 2868Ing. Jiří Zima, znalec, Sloup 93, 679 13 Sloup v Moravském krasu strana 18 2869 2870 Strana 39 / 115 Strana 40 2871Pozemek p.č.718, p.č. 720 a p.č. 721 vše v k.ú. Trnitá Znalecký posudek č. pol. 097709/2024 2872 2873 2874 2875 2876 Příloha č. 2 2877 2878 2879 2880 2881Ing. Jiří Zima, znalec, Sloup 93, 679 13 Sloup v Moravském krasu strana 19 2882 2883 Strana 40 / 115 Strana 41 2884Pozemek p.č.718, p.č. 720 a p.č. 721 vše v k.ú. Trnitá Znalecký posudek č. pol. 097709/2024 2885 2886 2887 2888 2889Ing. Jiří Zima, znalec, Sloup 93, 679 13 Sloup v Moravském krasu strana 20 2890 2891 Strana 41 / 115 Strana 42 2892Pozemek p.č.718, p.č. 720 a p.č. 721 vše v k.ú. Trnitá Znalecký posudek č. pol. 097709/2024 2893 2894 2895 Příloha č. 3 2896 2897 2898 2899 2900Ing. Jiří Zima, znalec, Sloup 93, 679 13 Sloup v Moravském krasu strana 21 2901 2902 Strana 42 / 115 Strana 43 2903Pozemek p.č.718, p.č. 720 a p.č. 721 vše v k.ú. Trnitá Znalecký posudek č. pol. 097709/2024 2904 2905 2906 Příloha č. 4 2907 2908 2909 2910 2911SU.K5 – rozvojová lokalita smíšená obytná všeobecná, struktura zástavby kompaktní, výšková hladina 2912zástavby 12-28 m. 2913 2914 2915 2916 2917Ing. Jiří Zima, znalec, Sloup 93, 679 13 Sloup v Moravském krasu strana 22 2918 2919 Strana 43 / 115 Strana 44 2920Pozemek p.č.718, p.č. 720 a p.č. 721 vše v k.ú. Trnitá Znalecký posudek č. pol. 097709/2024 2921 2922 2923 2924 2925 Příloha č. 5.1 2926 2927https://www.pm-reko.cz/cenik.html 2928 2929 2930 2931 2932Ing. Jiří Zima, znalec, Sloup 93, 679 13 Sloup v Moravském krasu strana 23 2933 2934 Strana 44 / 115 Strana 45 2935Pozemek p.č.718, p.č. 720 a p.č. 721 vše v k.ú. Trnitá Znalecký posudek č. pol. 097709/2024 2936 2937 2938 Příloha č. 5.2 2939https://www.megastroj.cz/clanky/rekonstrukce-bytu-kolik-stoji-rekonstrukce-za-m2_2856 2940 2941Průměrné náklady na rekonstrukci za m² v roce 2024 2942Obecně se průměrná cena rekonstrukce bytu pohybuje mezi 18 000 až 25 000 Kč za metr čtvereční. 2943Toto rozpětí pokrývá většinu typických prací, včetně nové elektroinstalace, podlah, omítek a 2944zařizovacích předmětů. 2945 • Kompletní rekonstrukce (výměna elektroinstalace, podlah, kuchyně a koupelny) stojí 2946 zhruba 18 000 - 25 000 Kč za m². 2947 • Částečná rekonstrukce, jako je například renovace koupelny, vyjde na přibližně 10 000 - 15 2948 000 Kč za m². 2949 • Výměna podlah může stát od 1 000 do 3 000 Kč za m², v závislosti na druhu materiálu 2950 (vinyl, laminát, dřevo apod.). 2951 2952 2953 2954 2955 Příloha č. 5.3 2956https://jocpraha.cz/rekonstrukce-bytu/?gad_source=1&gclid=Cj0KCQiAvP- 29576BhDyARIsAJ3uv7YI5E0EOZuRnKXe8DD8XSfBj_EBM7E14xOLUuPUt6ZjmLlZvx_wFmAaAiaFEALw_wcB 2958 2959 2960 2961 2962Ing. Jiří Zima, znalec, Sloup 93, 679 13 Sloup v Moravském krasu strana 24 2963 2964 Strana 45 / 115 Strana 46 2965Pozemek p.č.718, p.č. 720 a p.č. 721 vše v k.ú. Trnitá Znalecký posudek č. pol. 097709/2024 2966 2967 2968https://www.srovnani-makleru.cz/blog-vyse-provize-realitnich-kancelari-10/ Příloha č. 6 2969 2970 2971 2972 2973 Příloha č. 7 2974https://www.cbamonitor.cz/kategorie/ceny-nemovitosti 2975 2976 2977 2978 2979https://www.hypoindex.cz/clanky/ceny-bytu-i-najmy-lamou-v-brne-rekordy/ 2980 2981Starší byty i nájmy zdražují rychleji než novostavby 2982Zdražují ale i starší byty. A to dokonce ještě rychlejším tempem než novostavby. Z dat největšího českého realitního 2983serveru Sreality.cz vyplývá, že aktuální průměrná nabídková cena starších bytů v Brně činí bezmála 105 tisíc 2984korun, což představuje 15% nárůst oproti loňskému roku. To je tempo srovnatelné s lety 2020 a 2021, kdy byty 2985zdražovaly nejrychleji. 2986 2987 2988Ing. Jiří Zima, znalec, Sloup 93, 679 13 Sloup v Moravském krasu strana 25 2989 2990 Strana 46 / 115 Strana 47 2991Pozemek p.č.718, p.č. 720 a p.č. 721 vše v k.ú. Trnitá Znalecký posudek č. pol. 097709/2024 2992 2993 2994 2995 2996 Příloha č. 8 2997 2998 2999 3000 3001Ing. Jiří Zima, znalec, Sloup 93, 679 13 Sloup v Moravském krasu strana 26 3002 3003 Strana 47 / 115 Strana 48 3004Pozemek p.č.718, p.č. 720 a p.č. 721 vše v k.ú. Trnitá Znalecký posudek č. pol. 097709/2024 3005 3006 3007 3008 3009Ing. Jiří Zima, znalec, Sloup 93, 679 13 Sloup v Moravském krasu strana 27 3010 3011 Strana 48 / 115 Strana 49 3012Pozemek p.č.718, p.č. 720 a p.č. 721 vše v k.ú. Trnitá Znalecký posudek č. pol. 097709/2024 3013 3014 3015 3016 3017 Příloha č. 9 3018 3019https://www.seznamzpravy.cz/clanek/domaci-kauzy-dva-pozemky-stareho-nadrazi-jdou-do-prodeje-i-kdyz-nove-je-jen- 3020na-papire-265141 3021 3022„Jak zjistily Seznam Zprávy, Vrzalova developerská firma má od státních drah odkoupit první dva pronajaté pozemky, na 3023které uplatnila předkupní právo a chtěla by na nich začít stavět. Mají dohromady kolem 4400 metrů čtverečních a cena 3024byla podle informací redakce na základě dvou znaleckých posudků stanovena na 81 milionů korun. 3025 3026Chystanou transakci v hrubých obrysech potvrzují i samotné České dráhy s tím, že ji musí schválit všechny orgány 3027firmy.“ 3028 3029 3030 3031 3032 Poznámka znalce: 3033 3034 81 000 000,- Kč /4 400 m2 = 18 410,- Kč/m2 3035 3036 3037 3038 3039Zkráceno. 3040Ing. Jiří Zima, znalec, Sloup 93, 679 13 Sloup v Moravském krasu strana 28 3041 3042 Strana 49 / 115 Strana 50 3043Pozemek p.č.718, p.č. 720 a p.č. 721 vše v k.ú. Trnitá Znalecký posudek č. pol. 097709/2024 3044 3045 3046 3047 Příloha č. 10 3048https://www.hypoindex.cz/clanky/ceny-bytu-i-najmy-lamou-v-brne-rekordy/ 3049 3050Text: redakce hypoindex.cz 3051 305207. 10. 2024 3053 3054 3055 3056 3057https://finsider.cz/realitni-trh/ceny-bytu-v-brne-prekotne-zdrazuji/ 3058 305910 června, 2021 3060 3061 3062 3063 3064Ing. Jiří Zima, znalec, Sloup 93, 679 13 Sloup v Moravském krasu strana 29 3065 3066 Strana 50 / 115 Strana 51 3067 ZNALECKÝ POSUDEK 3068 Číslo pol.: 001831/2025 3069 3070 3071 3072 3073o obvyklé ceně nemovitých věcí - pozemku parc.č. 718 (zeleň) a pozemků p.č. 720 a p.č. 721, jejichž součástí jsou stavby bytových 3074domů č.p. 196 a 197, včetně součástí a příslušenství, zapsáno na LV č. 10001, katastrální území Trnitá, obec Brno, vedeném u 3075Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno-město. 3076 3077 3078 3079 3080 Znalec: 3081 Výzkumní 733/18, 644 00 Brno 3082 Tel.: 511 156 347 3083 Obor, odvětví, specializace: Ekonomika, oceňování věcí nemovitých 3084 Zadavatel posudku: Statutární město Brno 3085 Dominikánské náměstí 196/1 3086 602 00 Brno 3087 Vyhotovení číslo: 1-2-3 3088 Datum: 28. 01. 2024 3089 3090 Posudek obsahuje: 65 stran, včetně strany titulní a příloh 3091 3092 Seznam příloh: 1. Částečný výpis z KN pro LV č. 10001 ke dni 18. 11. 2024 3093 2. Výřez z katastrální mapy 3094 3. Fotodokumentace ze dne 13. 12. 2024 3095 4. Mapa oblasti 3096 5. Vývoj cen nemovitostí 3097 6. Vyjádření a stanoviska správců sítí 3098 3099 3100 7. 3101 Tento znalecký posudek byl vypracován ve třech tištěných vyhotoveních, přičemž zadavatel obdrží dvě tištěná vyhotovení, 3102 jedno vyhotovení v elektronické podobě a jedno vyhotovení je uloženo v archívu znalce. 3103 3104 3105 Strana 51 / 115 3106 8. Grafická příloha GP č. 1414-13/2021 Strana 52 3107OBSAH 3108 31091. ZADÁNÍ ............................................................................................................................................................................. 3 3110 1.1. ODBORNÁ OTÁZKA ZADAVATELE ................................................................................................................................... 3 3111 1.2. ÚČEL ZNALECKÉHO POSUDKU....................................................................................................................................... 3 3112 1.3. SKUTEČNOSTI, MAJÍCÍ VLIV NA PŘESNOST ZÁVĚRU ......................................................................................................... 3 3113 1.3.1 Skutečnosti, sdělené zadavatelem .................................................................................................................... 3 3114 1.3.2 Ostatní skutečnosti ............................................................................................................................................ 3 3115 1.4. VÝHRADA VLASTNICKÉHO PRÁVA .................................................................................................................................. 4 31162. VÝČET PODKLADŮ.......................................................................................................................................................... 4 3117 2.1. ZDROJE DAT................................................................................................................................................................ 4 3118 2.2. VÝČET VYBRANÝCH ZDROJŮ DAT .................................................................................................................................. 4 3119 2.3. VĚROHODNOST ZDROJŮ DAT ........................................................................................................................................ 4 3120 2.4. OMEZUJÍCÍ VÝHRADY ................................................................................................................................................... 5 31213. NÁLEZ ............................................................................................................................................................................... 5 3122 3.1. POSTUP PŘI SBĚRU DAT ............................................................................................................................................... 5 3123 3.2. POSTUP PŘI ZPRACOVÁNÍ DAT ...................................................................................................................................... 5 3124 3.3. VÝČET SEBRANÝCH A VYTVOŘENÝCH DAT ..................................................................................................................... 5 3125 3.3.1 Identifikační údaje nemovitých věcí ................................................................................................................... 5 3126 3.3.2 Omezení vlastnického práva podle výpisu z katastru nemovitostí .................................................................... 6 3127 3.3.3 Ostatní omezení vlastnického práva .................................................................................................................. 6 3128 3.3.4 Podklady dodané zadavatelem znaleckého posudku ........................................................................................ 6 3129 3.3.5 Podklady opatřené zhotovitelem znaleckého posudku ...................................................................................... 7 3130 3.3.6 Použité předpisy, literatura a další podklady ..................................................................................................... 7 3131 3.3.7 Místní šetření ..................................................................................................................................................... 7 3132 3.4. SITUACE ..................................................................................................................................................................... 8 3133 3.4.1 Popis města Brna .............................................................................................................................................. 8 3134 3.4.2 Umístění nemovitostí v rámci Brna .................................................................................................................... 8 3135 3.5. CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTÍ ...................................................................................................................................... 9 3136 3.5.1 Aktuální využití nemovitostí ............................................................................................................................... 9 3137 3.5.2 Celkový popis – bytový dům č.pop. 196/29 ....................................................................................................... 9 3138 3.5.3 Celkový popis – bytový dům č.pop. 197/31 ..................................................................................................... 18 3139 3.5.4 Záplavová oblast .............................................................................................................................................. 23 3140 3.5.5 Popis z hlediska územního plánování – platný ÚP města Brna ...................................................................... 24 3141 3.5.6 Popis z hlediska územního plánování – nový ÚP města Brna ........................................................................ 24 3142 3.5.7 Vedení inženýrských sítí .................................................................................................................................. 25 31434. POSUDEK ....................................................................................................................................................................... 26 3144 4.1. POSTUP PŘI ANALÝZE DAT .......................................................................................................................................... 26 3145 4.1.1 Způsob oceňování a definování obvyklé ceny nemovitosti .............................................................................. 26 3146 4.1.2 Určení obvyklé ceny ........................................................................................................................................ 26 3147 4.1.3 Obecně k metodě porovnání / ocenění porovnáním ........................................................................................ 26 3148 4.1.4 Rozdělení nemovitostí pro účely ocenění ........................................................................................................ 27 3149 4.2. ANALÝZA DAT ............................................................................................................................................................ 28 3150 4.2.1 Zatřídění předmětu ocenění do segmentů realitního trhu a jeho vývoj ............................................................ 28 3151 4.2.2 Výsledky analýzy dat ....................................................................................................................................... 28 3152 4.2.3 Rekapitulace .................................................................................................................................................... 39 31535. ODDŮVODNĚNÍ .............................................................................................................................................................. 40 3154 5.1. INTERPRETACE VÝSLEDKŮ.......................................................................................................................................... 40 3155 5.2. KONTROLA POSTUPU ................................................................................................................................................. 40 31566. ZÁVĚR ............................................................................................................................................................................. 41 3157 6.1. ZNALECKÝ ÚKOL ........................................................................................................................................................ 41 3158 6.2. ODPOVĚĎ NA ZNALECKÝ ÚKOL .................................................................................................................................... 41 3159 6.3. PODMÍNKY SPRÁVNOSTI ZÁVĚRU................................................................................................................................. 41 3160 6.4. CENA A DPH............................................................................................................................................................. 42 3161ZNALECKÁ DOLOŽKA ........................................................................................................................................................... 42 3162 3163 3164 3165 3166 Strana 52 / 115 Strana 53 3167 OC pozemku parc.č. 721 jehož součástí je BD č.pop. 196, pozemku parc.č. 720, jehož součástí je BD č.pop. 197 a pozemku parc.č. 718 , k.ú. Trnitá 3168 3169 3170 3171 3172 1. ZADÁNÍ 3173 3174 1.1. Odborná otázka zadavatele 3175Znalecký posudek je vypracován na základě objednávky ze dne 05. 12. 2024. Znalecký posudek je požadován za účelem 3176majetkové dispozice. 3177Znaleckým úkolem je určit obvyklou cenu nemovitých věcí: 3178 - pozemku parc.č. 718 (zeleň) a pozemků p.č. 720 a p.č. 721, jejichž součástí jsou stavby bytových domů č.p. 196 a 3179197, včetně součástí a příslušenství, zapsáno na LV č. 10001, katastrální území Trnitá, obec Brno, vedeném u Katastrálního 3180úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno-město, dle nového územního plánu. 3181Zadavatel nevyžaduje společně s určením obvyklé ceny také určení ceny zjištěné dle § 1c vyhlášky č. 441/2013 Sb., ve znění 3182platném k datu ocenění. 3183 3184 3185 1.2. Účel znaleckého posudku 3186Znalecký posudek je vypracován za účelem majetkové dispozice. 3187 3188 3189 1.3. Skutečnosti, mající vliv na přesnost závěru 3190 3191 1.3.1 Skutečnosti, sdělené zadavatelem 3192Zadavatel nesdělil znalci žádné skutečnosti, které by měly vliv na přesnost závěru znaleckého posudku. 3193 3194 3195 1.3.2 Ostatní skutečnosti 3196 31971.3.2.1 Stavebně-technický stav 3198 3199Zadavatel prostřednictvím technika správy bytových domů znalci zpřístupnil pro místní šetření oceňované objekty. Znalci byly 3200zpřístupněny typické bytové i společné prostory. Znalec pro tento ZP uvažuje stav prostor, které nebylo možné navštívit, 3201v podobném standardu, jako u prostor, které byly znalci zpřístupněny. 3202 32031.3.2.2 Vliv využití zdroje cen 3204 3205Na přesnost závěru má vliv požadavek na určení obvyklé ceny dané zákonem č. 151/1997 Sb., o oceňování a prováděcí 3206vyhláškou v aktuálním znění k datu vypracování znaleckého posudku, kde je mimo jiné uvedeno: 3207 3208„Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě 3209obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni 3210ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných 3211okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se 3212rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se 3213rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se 3214rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu 3215majetku nebo služby a určí se ze sjednaných cen porovnáním“. 3216 3217Při porovnání tedy znalec musí vycházet ze skutečně uzavřených cen, které jsou společně dalšími údaji o realizovaných 3218prodejích uvedeny v kupních smlouvách. Dostupnost těchto kupních smluv je v katastru nemovitostí (jsou veřejnými údaji). 3219Znalec z kupních cen získá přesný cenový údaj, přesnou identifikaci převáděné nemovitosti a další údaje. Kupní smlouvy však 3220neobsahují podrobné a důležité informace o nemovitých věcech, jak je tomu u inzerovaných prodejů. Chybí zde informace o 3221stavebně-technickém stavu, velikosti užitné plochy, rozsahu a stavu příslušenství a také nejsou dostupné fotografie. Tyto se 3222snaží znalec získat z jiných veřejných zdrojů. 3223Znalec získává údaje o nemovitostech z veřejných zdrojů, jako je např. mapový podklad /www.mapy.cz/ s možností leteckého 3224náhledu na celý předmět ocenění a detailní fotografický pohled z ulice. Tyto podklady poskytnou znalci potřebné informace o 3225 3226Znalecký posudek č. pol. 001831/2025 3227 strana č. 3 3228 3229 3230 Strana 53 / 115 Strana 54 3231 OC pozemku parc.č. 721 jehož součástí je BD č.pop. 196, pozemku parc.č. 720, jehož součástí je BD č.pop. 197 a pozemku parc.č. 718 , k.ú. Trnitá 3232 3233 3234 3235předmětu prodeje, které však nemusí být aktuální ani kompletní. Z uvedeného důvodu znalec upozorňuje na skutečnost, že i 3236přes veškerou přiměřenou snahu není schopen pro předepsaný způsob ocenění získat veškerá potřebná data a závěr tohoto 3237posudku je tedy potřeba vnímat touto optikou. 3238 32391.3.2.3 Započitatelná plocha 3240 3241Započitatelná plocha předmětu ocenění, stejně jako srovnávacích objektů, bude stanovena z veřejně známých údajů, tedy 3242ze zastavěné plochy, vynásobené počtem nadzemních podlaží a koeficientem, zohledňujícím plochy zastavěné svislými 3243konstrukcemi. Přesnou výměru započitatelné plochy ovlivňuje její ruční měření v interaktivní mapě prohlížeče katastru 3244nemovitostí. 3245 3246 3247 3248 1.4. Výhrada vlastnického práva 3249Vlastnická práva k tomuto znaleckému posudku přecházejí na objednatele až dnem úplného zaplacení ceny za jeho 3250zpracování. Do této doby je tento znalecký posudek vlastnictvím znalce a nesmí s ním být nakládáno jinak, než je dohodnuto. 3251Po přechodu vlastnického práva smí být tento znalecký posudek rozmnožován pouze jako celek, s přílohami. Znalecký 3252posudek je znalcem považován za obchodní tajemství v souladu s § 504 a.n. zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník v platném 3253znění a § 9 odst. 1 zákona č. 106/1999 Sb., o svobodném přístupu k informacím. 3254 3255 3256 3257 3258 2. VÝČET PODKLADŮ 3259 3260 2.1. Zdroje dat 3261Při zajištění potřebných podkladů pro zpracování znaleckého posudku znalec využil tyto základní zdroje dat: 3262 3263 • Data získaná od zadavatele znaleckého posudku 3264 • Data získaná od správce nemovitých věcí 3265 • Data získaná z veřejných zdrojů 3266 • Data získaná z výsledků místního šetření 3267 3268 3269 2.2. Výčet vybraných zdrojů dat 3270 • Katastr nemovitostí na internetovém serveru www.cuzk.cz - informace o realizovaných prodejích bytových domů a 3271 z mapových podkladů (mapy.cz, maps.google.com, https://gis.brno.cz/). 3272 • Data získaná od zadavatele znaleckého posudku – přesný rozsah jednotlivých dat je uveden v kapitole 3.3 tohoto 3273 posudku „Výčet sebraných a vytvořených dat“. 3274 • Data získaná z ostatních veřejných zdrojů - https://upmb.brno.cz/ (nový územní plán), ikatastr.cz (záplavové zóny). 3275 • Data zajištěná při místním šetření – pořízení fotodokumentace. 3276 3277 3278 2.3. Věrohodnost zdrojů dat 3279Data získaná z uvedených zdrojů dat byla zkoumána a následujícím způsobem vyhodnocena: 3280 3281 • Data získaná od zadavatele/vlastníka nemovitých věcí považuje znalec za data věrohodná 3282 • Data získaná od správce nemovitých věcí jsou data sebraná a věrohodnost těchto dat nemůže znalec ověřit, na 3283 jejich tvorbě se nepodílel. 3284 • Data sebraná z veřejných zdrojů, zejména data z kupních smluv a inzerce, jsou daty sebranými a jejich věrohodnost 3285 nemůže znalec potvrdit, na jejich tvorbě se nepodílel. 3286 • Data vytvořená znalcem z výsledků místního šetření /výsledky prohlídky, fotodokumentace/ jsou provedeny znalcem 3287 a jsou tedy daty věrohodnými 3288 3289 3290Znalecký posudek č. pol. 001831/2025 3291 strana č. 4 3292 3293 3294 Strana 54 / 115 Strana 55 3295 OC pozemku parc.č. 721 jehož součástí je BD č.pop. 196, pozemku parc.č. 720, jehož součástí je BD č.pop. 197 a pozemku parc.č. 718 , k.ú. Trnitá 3296 3297 3298 3299 3300 2.4. Omezující výhrady 3301S ohledem na skutečnost, že znalec pro vypracování znaleckého posudku využívá výše uvedené zdroje dat s jejichž informace 3302dále pracuje, jsou závěry tohoto znaleckého posudku vypracovány s následujícími výhradami: 3303 3304 • znalec neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravdivých informací 3305 a nepravých podkladů. 3306 • znalec neodpovídá za vady znaleckého posudku, jejichž příčinou je nepravdivost a neúplnost získaných podkladů, 3307 předaných třetími osobami. 3308 • znalec zpracoval znalecký posudek ke konkrétnímu datu a pro konkrétní účel. K tomuto datu a pro uvedený účel se 3309 vztahují závěry tohoto znaleckého posudku. 3310 • závěry znaleckého posudku jsou platné výhradně při akceptaci předpokladů pro řešení znaleckého úkolu. 3311 3312 3313 3314 3315 3. NÁLEZ 3316 3317 3.1. Postup při sběru dat 3318Ocenění je provedeno na základě sdělení a listinných podkladů poskytnutých zadavatelem ocenění a podle podmínek trhu 3319v době jeho zpracování, podkladů a informací, zajištěných znalcem. 3320Pro určení obvyklé ceny budou sebrána data z veřejných zdrojů a z odborné literatury. Budou sebrána data z katastru 3321nemovitostí, informačních serverů (zejména realitních) a budou sebrána data z podkladů, předaných zadavatelem. Z výsledků 3322místního šetření a z dat, získaných znalcem z veřejných zdrojů a od zadavatele, budou vytvořena potřebná data pro zpracování 3323znaleckého posudku. Bude provedeno ohledání oceňované nemovité věci, zjištěna jeho poloha, charakter a vlastnosti mající 3324vliv na řešení odborné otázky, identifikační údaje či omezení vlastnického práva. Bude provedeno zatřídění oceňované 3325nemovité věci do příslušeného segmentu trhu, jeho analýza a budou vybrány vzorky srovnatelných nemovitých věcí. Všechna 3326data pak budou s ohledem na právní předpisy, řešící otázku oceňování a s ohledem na znalecké standardy, zpracována. 3327 3328 3329 3.2. Postup při zpracování dat 3330Znalec při vypracování znaleckého posudku vychází pouze z informací, které mu byly o předmětné věci nemovité dostupné 3331k datu vypracování znaleckého posudku. Znalec využil získané a předané informace a podklady výhradně při zohlednění 3332omezujících výhrad, uvedených v kapitole 2.4. tohoto znaleckého posudku. 3333Sebraná a získaná data byly zpracována v následujících kapitolách, a to formou a postupy, danými zvláštními právními 3334předpisy, znaleckými standardy a doporučené odbornou literaturou. 3335 3336 3337 3.3. Výčet sebraných a vytvořených dat 3338 3339 3.3.1 Identifikační údaje nemovitých věcí 3340 3341 ČÁSTEČNÝ VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ k datu: 18. 11. 2024 3342 Okres: CZ0642 Brno-Město Obec: 582786 Brno 3343 Katastrální území: 610950 Trnitá List vlastnictví: 10001 3344A Vlastník, jiný oprávněný Identifikátor Podíl 3345Vlastnické právo 3346Statutární město Brno, Dominikánské náměstí 196/1, Brno- město, 60200 Brno 44992785 3347B Nemovitosti 3348Pozemky 3349 3350 3351Znalecký posudek č. pol. 001831/2025 3352 strana č. 5 3353 3354 3355 Strana 55 / 115 Strana 56 3356 OC pozemku parc.č. 721 jehož součástí je BD č.pop. 196, pozemku parc.č. 720, jehož součástí je BD č.pop. 197 a pozemku parc.č. 718 , k.ú. Trnitá 3357 3358 Způsob 3359 Parcela Výměra [m2] Druh pozemku Způsob ochrany 3360 využití 3361 ochr.pásmo 3362 nem.kult.pam.,pam.zó 3363 718 371 zastavěná plocha a nádvoří ny,rezervace,nem.nár 3364 .kult.pam, zemědělský 3365 půdní fond 3366 ochr.pásmo 3367 nem.kult.pam.,pam.zó 3368 720 1023 zastavěná plocha a nádvoří 3369 ny,rezervace,nem.nár 3370 .kult.pam 3371 Součástí je stavba: Trnitá, č.pop. 197, byt. dům 3372 Stavba stojí na pozemku parc.č.: 720 3373 ochr.pásmo 3374 nem.kult.pam.,pam.zó 3375 721 1463 zastavěná plocha a nádvoří 3376 ny,rezervace,nem.nár 3377 .kult.pam 3378 Součástí je stavba: Trnitá, č.pop. 196, byt. dům 3379 Stavba stojí na pozemku parc.č.: 721 3380B1 Jiná práva – Bez zápisu 3381C Omezení vlastnického práva – Bez zápisu 3382D Jiné zápisy – Bez zápisu 3383Plomby a upozornění – Bez zápisu 3384E Nabývací tituly a jiné podklady zápisu – Viz LV v příloze znaleckého posudku 3385F Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám – Viz LV v příloze znaleckého posudku 3386Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno-město Vyhotoveno: 18. 11. 2024 3387 3388 3389 3390 3391 3.3.2 Omezení vlastnického práva podle výpisu z katastru nemovitostí 3392Ve výpisu z katastru nemovitostí pro list vlastnictví č. 10001, ze dne 18. 11. 2024 v části C nejsou uvedena žádná omezení. 3393 3394 3395 3.3.3 Ostatní omezení vlastnického práva 3396 • K datu místního šetření jsou uzavřeny nájemní smlouvy na užívání několik bytů. Znalci byla ze strany technika správy 3397 bytových domů ústně sděleno, že k datu majetkové dispozice budou všechny nájemní vztahy ukončeny. Dle jeho 3398 prohlášení je k datu oceněni pronajato pouze několik bytů. 3399 • Na pozemku parc.č. 720 za bytovým domem č.pop. 197 se nachází objekty řadových garáží, které nejsou k datu 3400 ocenění evidovány v KN a není znám jejich vlastník. Dle prohlášení zadavatele jsou tyto stavby ve vlastnictví 3401 totožném jako ostatní oceňované nemovitosti. 3402 3403 3404 3.3.4 Podklady dodané zadavatelem znaleckého posudku 3405 • Částečný výpis z katastru nemovitostí pro list vlastnictví č. 10001, k.ú. Trnitá. 3406 • Objednávka č. 9632400142, vystavená vedoucí Majetkového odboru Magistrátu města Brna dne 05. 12. 2024. 3407 • Vyjádření o poloze sítě elektronických komunikací společnosti CETIN a.s. ze dne 18. 11. 2024. 3408 • Vyjádření o existenci zařízení distribuční soustavy (elektrická síť) ve vlastnictví EG.D, a.s., vydané společností EG.D, 3409 a.s. ke dni 18. 11. 2024. 3410 • Stanovisko o výskytu sítí (sdělení o poloze a průběhu plynárenských zařízení a plynovodních přípojek), vydané 3411 společností GasNet, s.r.o., a.s. ke dni 18. 11. 2024. 3412 • Vyjádření k majetkové dispozici – prodeji pozemků včetně staveb parc.č. 720 a 721, k.ú. Trnitá, obec brno, vydané 3413 Odborem územního plánování a rozvoje MMB dne 30. 03. 2022.. 3414 • Technická mapa – situace vedení inženýrských sítí v měřítku 1:600, vyhotovená v roce 2024. 3415 3416 3417 3418 3419Znalecký posudek č. pol. 001831/2025 3420 strana č. 6 3421 3422 3423 Strana 56 / 115 Strana 57 3424 OC pozemku parc.č. 721 jehož součástí je BD č.pop. 196, pozemku parc.č. 720, jehož součástí je BD č.pop. 197 a pozemku parc.č. 718 , k.ú. Trnitá 3425 3426 3427 3428 3429 3.3.5 Podklady opatřené zhotovitelem znaleckého posudku 3430 • Informace z vlastní databáze znalce. 3431 • Projektová dokumentace uličního a dvorního traktu BD č.o.29 (technická zpráva, situace, půdorysy, řezy, pohledy), 3432 vypracovaná Ing. arch. Michalem Kristenem k datu 02/2018. 3433 • Karta bytového domu objekt č. 034 – “pasportizace bytových domů”, vypracovaná Ing. arch. Michalem Kristenem 3434 datum neznámé. 3435 • Fotodokumentace uličního a dvorního traktu, autor a datum neznámé. 3436 • Projektová dokumentace uličního a dvorního traktu BD č.o.31 (technická zpráva, situace, půdorysy, řezy, pohledy), 3437 vypracovaná Ing. arch. Michalem Kristenem k datu 06/2019. 3438 • Karta bytového domu objekt č. 035 – “pasportizace bytových domů”, vypracovaná Ing. arch. Michalem Kristenem 3439 datum neznámé. 3440 • Fotodokumentace objektu, autor a datum neznámé. 3441 • Kopie katastrální mapy ze serveru www.cuzk.cz. 3442 • Informace z nového Územního plánu města Brna, dostupný na webových stránkách www.brno.cz. 3443 • Informace o nemovitostech z internetových serverů www.cuzk.cz., mapy.cz, maps.google.com a https://gis.brno.cz/. 3444 • Informace o pozemcích a budovách z internetových serverů www.cuzk.cz., mapy.cz a maps.google.com. 3445 • Údaje o dosažených cenách (realizovaných prodejích) nemovitých věcí z katastru nemovitostí ze serveru 3446 www.cuzk.cz. 3447 • Vývoj cen nemovitostí ze zdrojů HB index, Cenový index nemovitostí České spořitelny, ČSOB index bydlení, Deloitte 3448 Real Index. 3449 3450 3451 3452 3.3.6 Použité předpisy, literatura a další podklady 3453 34543.3.6.1 Předpisy pro ocenění 3455 • Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), 3456 ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona 3457 č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., zákona č. 303/2013 Sb., zákona č. 340/2013 Sb., zákona č. 344/2013 Sb., 3458 zákona č. 228/2014 Sb., zákona č. 225/2017 Sb. a zákona č. 237/2020 Sb. 3459 • Vyhláška č. 370/2024 Sb., kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku 3460 (oceňovací vyhláška) ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb., vyhlášky č. 443/2016 Sb., 3461 vyhlášky č. 457/2017 Sb., vyhlášky č. 188/2019 Sb., vyhlášky č. 488/2020 Sb. a vyhlášky č. 424/2021 Sb., vyhlášky 3462 č. 337/2022 Sb. a vyhlášky č. 434/2023 Sb. 3463 34643.3.6.2 Výpočetní programy 3465Program pro oceňování nemovitostí ABN. Autor: Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Brno. 3466 34673.3.6.3 Literatura 3468 [1] BRADÁČ A. a kol.: Teorie a praxe oceňování nemovitostí. Akademické nakladatelství CERM, s.r.o. Brno, 2016. 3469 [2] BRADÁČ A., SCHOLZOVÁ V., KREJČÍŘ P.: Úřední oceňování majetku 2018. Akademické nakladatelství CERM, 3470 s.r.o. Brno, 2017. 3471 [3] ZAZVONIL Z.: Odhad hodnoty nemovitostí. Nakladatelství Ekopress, s.r.o., 2012. 3472 [4] ZAZVONIL Z.: Odhad hodnoty pozemků. Nakladatelství Economica, 2007. 3473 [5] ORT P.: Oceňování nemovitostí – moderní metody a přístupy. Nakladatelství Leges, s.r.o. Praha, 2013. 3474 [6] ZDENĚK DUFEK A KOLEKTIV: Rukověť znalce. Vydavatelství a nakladatelství ALEŠ ČENĚK, s.r.o., 2023 3475 3476 3477 3.3.7 Místní šetření 3478Místní šetření bylo provedeno na místě samém dne 13. 12. 2024 za účasti znalce , technického pracovníka 3479kanceláře a technika správy bytových domů. Při místním šetření byly prohlédnuty předmětné bytové domy z interiéru i 3480exteriéru, dále předmětné pozemky, jejich součásti a příslušenství a jejich nejbližší okolí. 3481V rámci šetření bylo provedeno porovnání se zajištěnými podklady a byla pořízena fotodokumentace. 3482 3483 3484 3485Znalecký posudek č. pol. 001831/2025 3486 strana č. 7 3487 3488 3489 Strana 57 / 115 Strana 58 3490 OC pozemku parc.č. 721 jehož součástí je BD č.pop. 196, pozemku parc.č. 720, jehož součástí je BD č.pop. 197 a pozemku parc.č. 718 , k.ú. Trnitá 3491 3492 3493 3494 3495 3.4. Situace 3496 3497 3.4.1 Popis města Brna 3498Brno je statutární město na jihu Moravy, druhé největší město v České republice a správní středisko Jihomoravského kraje. 3499Dle MLO 2023 má k datu 01. 01. 2024 celkem 396 101 obyvatel. Je situováno na soutoku řek Svratky a Svitavy. Jako okres 3500Brno-město je Brno, vedle Plzně a Ostravy (respektive i Prahy), jedním ze tří (respektive 4) městských okresů České republiky 3501a je také jedinou obcí ve správním obvodě Brno. Brno je také historickou metropolí Moravy. Brno je významným železničním 3502uzlem České republiky. Pravidelná vlaková spojení má ve směrech Hamburk-Berlín-Drážďany-Praha-Česká Třebová-Vídeň, 3503Brno-Přerov-Ostrava aj. Brno je významnou dálniční křižovatkou, jeho jižním okrajem prochází dálnice D1 přes Jihlavu dále 3504na Vyškov a Kroměříž, respektive po R46 na Olomouc dále do Ostravy: v Brně se od ní odděluje Dálnice D2 do Bratislavy. Ve 3505městě sídlí Ústavní soud, Nejvyšší soud a Nejvyšší správní soud České republiky, dále pak Nejvyšší státní zastupitelství, Úřad 3506na ochranu hospodářské soutěže a Kancelář veřejného ochránce práv (tj. ombudsman). Brno je také významným centrem 3507vzdělání s 26 fakultami univerzit a vysokých škol. Obec má nejširší spektrum služeb a je zde možnost napojení na veškeré 3508inženýrské sítě. 3509 3510 3511 3.4.2 Umístění nemovitostí v rámci Brna 3512Oceňované pozemky se nacházejí v katastrálním území Trnitá a jsou vymezeny z východu chodníkem a komunikací na ulici 3513Plotní, z jihu jsou vymezeny ulicí Železniční a její řadovou zástavbou, z východu navazují další nezastavěné pozemky a ze 3514severu sousedí s víceúčelovou novostavbou s bytovými jednotkami, ateliéry a obchodními prostory. 3515Trnitá hraničí na západě se Starým Brnem, na severozápadě s Městem Brnem, na severu se Zábrdovicemi, na východě 3516s Židenicemi a Černovicemi, na jihu s Komárovem, a na jihozápadě se Štýřicemi. Trnitá, jejíž název je odvozen od názvu 3517někdejší osady, tvořené stejnojmennou ulicí, jejíž celá obytná zástavba za socialismu zchátrala a v průběhu 90. let 20. století a 3518po roce 2000 byla i zbořena, má výrazně městský charakter, v minulosti poznamenaný rozvojem průmyslu, a především v 3519dobách komunismu necitlivým budováním silničních komunikací, a zanedbáváním údržby a oprav domů. Obytná zástavba 3520čtvrti se v současnosti soustřeďuje především v okolí ulic Křenové a Mlýnské. Čtvrtí protéká od severu k jihu Ponávka. Ve 3521čtvrti se nacházel areál textilní továrny Mosilana, kterou nahradil administrativní komplex Vlněna, ale nachází se zde i mnoho 3522malých obchodů, obchodní dům Tesco a obchodní galerie Vaňkovka. Rozvoj západní části čtvrti je pozvolnější, jedná se o 3523hlavní rozvojovou zónu Brna, v níž má v souvislosti s plánovaným přesunem brněnského hlavního železničního nádraží vyrůst 3524nová moderní zástavba. Tato lokalita se nazývá Jižní centrum a budoucí výstavba vyplní prostor mezi středem Brna a novým 3525hlavním nádražím. 3526Z hlediska dostupnosti občanské vybavenosti odpovídá nabídka vybavenosti poloze lokality v širším centru. V navazujícím 3527okolí jsou v docházkové vzdálenosti, popř. v přiměřeném dosahu MHD, všechny důležité funkce vybavenosti jako jsou školy 3528(např. základní škola Bakalovo náměstí, Křídlovická, Křenová, mateřská škola Křídlovická, Klášterského, Soukenická, 3529gymnázium Křenová, gymnázium na ulici Vídeňská, Střední škola potravinářská a služeb na ulici Trnitá, učiliště ENGETO 3530Academy na ulici Cyrilská, Domov mládeže při ulici Klášterského apod.), pracovní centra (Impact Hub Brno na Čechyňské 3531ulici), zdravotní služby Nemocnice Milosrdných bratří na ulici Polní, Úrazová nemocnice na ulici Ponávka, Fakultní nemocnice 3532u sv. Anny na ulici Pekařská, privátní zdravotnické a veterinární ordinace a lékárny v poměrně husté síti ve stávající zástavbě), 3533kulturní stavby (Galerie v bývalé strojírně Wannieck, objekt Malá Amerika s kulturním potenciálem, divadla v městském centru 3534Janáčkovo, Mahenovo, Divadlo na Orlí a další), sportovní vybavenost (multifunkční hala Rondo, sportovní areál na ulici Polní, 3535rodinný zábavní park na Pražákové), sakrální stavby (z velkého výčtu např. kostel Neposkvrněného početí Panny Marie na 3536ulici Křenová, Kostel sv. Maří Magdalény na Masarykové, katedrála sv. Petra a Pavla na Petrově, klášter Milosrdných bratří s 3537kostelem sv. Leopolda, židovská modlitebna Agudas achim na ul. Skořepka a další). Na území se nacházejí i významné 3538správní budovy: Městský úřad Šlapanice na ulici Opuštěné a Katastrální úřad Brno-venkov na ulici Úzká. V bezprostředním 3539okolí, zejména v centru města, je situována podstatná část městských a krajských institucí a úřadů. Lze předpokládat, že i po 3540nárůstu počtu obyvatel v řešeném území bude spektrum a dostupnost veřejné vybavenosti dostačující, s výjimkou školských 3541zařízení pro ZŠ a MŠ. 3542Předmětné nemovité věci jsou situovány na ulici Dornych, která se po 150 metrech napojuje na ulici Zvonařka, která je součástí 3543Velkého brněnského okruhu. Přístup a příjezd je umožněn přímo z veřejné komunikace na ulici Dornych. Hlavní nádraží a 3544okraj historického jádra města se nachází ve vzdálenosti do 600 m. Vstup do nákupní galerie Vaňkovka s potřebnou občanskou 3545vybaveností se nachází ve vzdálenosti do 200 m. Nejbližší zastávka MHD (Zvonařka) se nachází vedle oceňovaných 3546nemovitostí ve vzdálenosti 80 m. 3547 3548 3549 3550 3551Znalecký posudek č. pol. 001831/2025 3552 strana č. 8 3553 3554 3555 Strana 58 / 115 Strana 59 3556 OC pozemku parc.č. 721 jehož součástí je BD č.pop. 196, pozemku parc.č. 720, jehož součástí je BD č.pop. 197 a pozemku parc.č. 718 , k.ú. Trnitá 3557 3558 3559 3560 3561 3.5. Celkový popis nemovitostí 3562 3563 3.5.1 Aktuální využití nemovitostí 3564Bytové domy s jednotlivými byty jsou využívány jako nájemní domy. K datu místního šetření jsou téměř všechny prostory 3565prázdné, bez zjevného využití a ve zhoršeném / dezolátním stavu. K datu místního šetření bylo několik bytů užíváno nájemníky, 3566avšak dle prohlášení technika správy budov budou k datu majetkové dispozice všechny nájemní vztahy ukončeny a domy tak 3567budou prázdné. 3568 3569 3570 3.5.2 Celkový popis – bytový dům č.pop. 196/29 3571Předmětem ocenění je mimo jiné pozemek parc.č. 721, jehož součástí je stavba č.pop. 196 (byt. dům), včetně příslušenství, 3572zapsáno na LV č. 10001, katastrální území Trnitá, obec Brno, vedeném u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, 3573Katastrální pracoviště Brno-město. 3574 35753.5.2.1 Základní popis 3576 3577Pozemek parc.č. 721 k.ú. Trnitá, je z části zastavěn bytovým domem č.pop. 196 / č.or. 29, který sestává ze dvou bloků – uliční, 3578označený pro účely posudku jako objekt A a dvorní, označení pro účely posudku jako objekt B. Objekt A je zděným řadovým 3579krajním bytovým domem, plně podsklepeným jedním podzemním podlažím, se čtyřmi nadzemními podlažími a s půdním 3580prostorem v sedlové střeše. Budova obdélníkového půdorysu je přístupná průjezdem bez vrat z ulice Dornych, přičemž průjezd 3581vede na dvůr mezi objekt A a objekt B. 3582 3583 3584Objekt B je zděným samostatně stojícím pavlačovým bytovým domem, plně podsklepeným jedním podzemním podlažím, se 3585čtyřmi nadzemními podlažími a s půdním prostorem v sedlové střeše. Budova obdélníkového půdorysu je zamřížovaným 3586vchodem ze dvora mezi objekty A a B. Při levé straně je zabedněn průjezd, vedoucí za objekt B na volné pozemky. 3587V nejbližším okolí oceňovaných objektů vedou veřejné řady vodovodu, kanalizace, plynu, elektřiny a optického kabelu. 3588 3589 3590 3591 3592Znalecký posudek č. pol. 001831/2025 3593 strana č. 9 3594 3595 3596 Strana 59 / 115 Strana 60 3597 OC pozemku parc.č. 721 jehož součástí je BD č.pop. 196, pozemku parc.č. 720, jehož součástí je BD č.pop. 197 a pozemku parc.č. 718 , k.ú. Trnitá 3598 3599 3600 3601 36023.5.2.2 Konstrukce 3603Způsob založení objektu nelze bez provedení sond ověřit, předpokládá se založení objektu na základových pasech. Vzhledem 3604 3605k tomu, že objekt není viditelně poškozen sedáním, lze předpokládat, že základové konstrukce jsou v dobrém technickém 3606stavu. 3607SVISLÉ KONSTRUKCE 3608Objekt A: Objekt je konstrukčně tvořen stěnovým podélným systémem s jednou podélnou vnitřní nosnou stěnou. Objekt je 3609vyzděn z cihel plných pálených. Zdivo je opatřeno omítkami. Zdivo nevykazuje statické poruchy. Tepelně technické požadavky 3610nejsou na současné normové požadavky splněny. 3611Objekt B: Objekt je konstrukčně tvořen stěnovým podélným systémem s jednou podélnou vnitřní nosnou stěnou. Objekt je 3612vyzděn z cihel plných pálených. Zdivo je v nadzemních částech opatřeno omítkami. Zdivo nevykazuje statické poruchy. 3613Tepelně technické požadavky nejsou na současné normové požadavky splněny. 3614 3615VODOROVNÉ KONSTRUKCE 3616Objekt A: Stropní konstrukce nad 1.PP jsou tvořeny omítnutými cihelnými klenbami. Klenby nejsou staticky porušeny. 3617Konstrukce stropů v nadzemních podlažích ve společných prostorech jsou tvořeny klenbami do ocelových nosníků, v ostatních 3618prostorech nebylo možno skladbu stropní konstrukce zjistit, ale vzhledem k vysoké tloušťce stropní konstrukce (500mm) a 3619průhybu při nášlapu se dá předpokládat výskyt dřevěných trámových stropů. 3620Objekt B: Stropní konstrukce nad 1.PP jsou tvořeny omítnutými cihelnými klenbami. Klenby nejsou staticky porušeny. 3621Konstrukce stropů v nadzemních podlažích jsou pravděpodobně (nebyly provedeny sondy, v bytě č. 024 jsou však vidět spodní 3622hrany materiálu) tvořeny z keramických tvarovek uložených na ocelový nosník. Stropní konstrukce jsou omítnuty. 3623Komunikační spojení po pavlači je tvořeno železobetonovou deskou vyspádovanou do zahrady a uloženou na ocelových 3624vykonzolovaných profilech průřezu I. 3625 3626STŘEŠNÍ KONSTRUKCE, KROV 3627Objekt A: Střešní konstrukce je sedlová a z obou stran ukončená štítem. Sklon střechy má cca 29° do ulice a 33° do dvora. 3628Sedlový tvar střechy narušuje směrem do zahrady pouze „zářez“ s plochou střechou. Střešní konstrukce je tvořena dřevěnou 3629soustavou stojaté stolice bez vrcholové vaznice. Pozednice je uložena na vyzdívku. Střešní plášť byl rekonstruován v roce 36302004 a je tvořen pojistnou fólií lehkého typu, laťováním a střešní skládanou pálenou krytinou. Na pultu ve vykousnutí je krytina 3631tvořena pozinkovaným plechem se stojatými podélnými drážkami. 3632Nosná střešní dřevěná konstrukce je po technické stránce v dobrém stavu, na trámech jsou místy viditelné výkvěty. 3633Objekt B: Střešní konstrukce je sedlová a z obou stran ukončená štítem. Sklon střechy má cca 29°. Sedlový tvar střechy 3634narušuje směrem do zahrady pouze vikýř. 3635Střešní konstrukce je tvořena dřevěnou soustavou stojaté stolice se středovými vaznicemi. Vzdálenost plných vazeb se 3636pohybuje kolem 3,8m. pozednice je uložená na vyzdívku. Střešní plášť je tvořen pojistnou fólií lehkého typu, laťováním a 3637střešní skládanou pálenou krytinou. Rekonstrukce pláště střechy proběhla v roce 2004. Na pultové části střechy je krytina 3638tvořena pravděpodobně pozinkovaným plechem. 3639Nosná střešní dřevěná konstrukce je po technické stránce v dobrém stavu, místy jsou patrné výkvěty. 3640 3641PŘÍČKY 3642Příčky jsou tvořeny zdivem z cihel plných pálených. V některých bytových jednotkách byly vystavěny SDK příčky pro rozdělení 3643místností. 3644 3645VNĚJŠÍ VÝPLNĚ OTVORŮ 3646Objekt A: Okenní výplně byly nejspíš nedávno vyměněny. Okna jsou jednoduchá plastová s izolačním dvojsklem. Okna jsou 3647vzhledem k jejich nedávné výměně ve velmi dobrém technickém stavu. 3648Hlavní vstupní - dveře do objektu jsou dřevěné, v dobrém technického stavu. Vrata v průjezdu na dvůr byla odstraněna. 3649Objekt B: Okenní výplně byly vyměněny. Okna jsou jednoduchá plastová s izolačním dvojsklem. Okna jsou vzhledem k jejich 3650nedávné výměně ve velmi dobrém technickém stavu. Vedle (nebo nad) vstupních dveří jsou z důvodu prosvětlení umístěny 3651okna nebo luxfery. 3652Vstup do objektu, do garáže a do sklepa je tvořen dveřmi ocelovým rámem opláštěny plechem. 3653Vstupy do jednotlivých bytových jednotek jsou tvořeny dvěma dveřmi. První dveře s otevíráním na pavlač a druhé dveře 3654otevírané do bytové jednotky. Typ dveří se u jednotlivých bytů liší. 3655 3656VNITŘNÍ VÝPLNĚ OTVORŮ 3657Objekt A: Vnitřní výplně otvorů jsou tvořeny dveřmi mezi chodbami a jednotlivými byty a dveřmi uvnitř samotných bytů. 3658Dveře z chodeb do jednotlivých bytů jsou v cca ½ případů původní dřevěná plná, dvoukřídlá s výrazným dřevěným obložkovým 3659ostěním a nadpražím. Dveře jsou původní v průměrném technickém stavu. ½ případů jsou pak dveře jednokřídlé v ocelové 3660zárubni výšky 1970 mm. 3661Interiérové dveře jsou mezi jednotlivými, místnostmi bytu buď s dřevěnou obložkovou zárubní, nebo s ocelovou zárubní. Dveře 3662Znalecký posudek č. pol. 001831/2025 3663 strana č. 10 3664 3665 3666 Strana 60 / 115 Strana 61 3667 OC pozemku parc.č. 721 jehož součástí je BD č.pop. 196, pozemku parc.č. 720, jehož součástí je BD č.pop. 197 a pozemku parc.č. 718 , k.ú. Trnitá 3668 3669 3670 3671jsou v dobrém technickém stavu, některé jsou místy mechanicky poškozené. 3672Objekt B: Vnitřní výplně otvorů jsou tvořeny dveřmi uvnitř samotných bytů. 3673Interiérové dveře se v každé bytové jednotce liší. Převládajícím typem jsou dřevěné plné dveře a dveře lehkého typu z MDF 3674nebo HDF desek. Dveře jsou ve většině případů v dobrém technickém stavu některé jsou místy mechanicky poškozené. 3675 3676SCHODIŠTĚ VNITŘNÍ 3677Objekt A: Hlavní vertikální komunikace uvnitř objektu je řešena jako ocelové schodnicové dvojramenné schodiště s 3678kamennými stupni a ocelovou schodnicí. Počet stupňů v rameni je 13 a šířka ramene 1260mm. 3679Objekt B: Pouze vstup do sklepa je řešen vnitřním schodištěm. Toto schodiště je jednoramenné, se 7 stupni, šířky 1250 mm. 3680 3681VÝTAH, ZVEDACÍ PLOŠINY 3682Výtahy ani zvedací plošiny nejsou součásti objektů. 3683 3684NÁŠLAPNÉ VRSTVY 3685Nášlapné vrstvy podlah jednotlivých bytů jsou tvořeny převážně dřevěnými vlysy, které jsou lokálně opatřeny koberci, pvc, 3686případně lamino deskami. Podlahové krytiny v bytech jsou v různém, většinou dobrém technickém stavu. Podlahy v sociálním 3687zázemí bytů (koupelny, WC apod.) jsou tvořeny keramickou dlažbou. 3688Objekt A: Průjezd objektem na dvůr je vydlážděn betonovou dlažbou. Společné chodby jsou opatřeny keramickou dlažbou. 3689Ve sklepě jako pochozí vrstva slouží zemina. Na půdě je skladba podlahy zakončena půdovkami. 3690Objekt B: Společné chodby jsou opatřeny keramickou dlažbou. Ve sklepě jako pochozí vrstva slouží zemina. Na půdě je 3691skladba podlahy zakončena půdovkami. Pochozí vrstva pavlačí je z prostého betonu. 3692 3693PODLAHY 3694Nášlapné vrstvy podlah jednotlivých bytů jsou tvořeny převážně dřevěnými vlysy, které jsou lokálně opatřeny koberci, pvc, 3695případně lamino deskami. Podlahové krytiny v bytech jsou v různém, většinou dobrém technickém stavu. Podlahy v sociálním 3696zázemí bytů (koupelny, WC apod.) jsou tvořeny keramickou dlažbou. 3697 3698HYDROIZOLACE 3699Svislé a vodorovné hydroizolace nebyly zjištěny. Stěny ve sklepním prostoru však nejsou poškozeny vlhkostí. Zdivo se zdá 3700být suché, vzlínání vody bude nejspíš zamezeno izolací. 3701 3702STŘEŠNÍ KRYTINA 3703Střešní krytina na strmých částech střechy je tvořena keramickou skládanou pálenou krytinou. Střešní krytina je v dobrém 3704stavu, jeví však známky značného zašpinění. Střešní krytina na pultových částech je plechová z pozinkovaného plechu. U 3705objektu A je přibližně v ploše 2,5x2 m část rohu u okapu nově vyměněná pravděpodobné v důsledku poškození při 3706odstraňování navazující budovy. Střešní plášť byl rekonstruován v roce 2004. 3707 3708ZÁBRADLÍ 3709Objekt A: Zábradlí vnitřního schodiště je kovové (původné litinové) s dřevěnými madly. Výplň zábradlí je tvořena kovovými 3710sloupky s ornamenty vystupujících z každého stupně. Tyto sloupky jsou lokálně chybějící a některé jsou nahrazeny ocelovými. 3711U vstupního schodiště do objektu a schodiště vedoucí do sklepa je zábradlí tvořeno pouze kovovým madlem kotveným do 3712stěny. 3713Objekt B: Zábradlí schodiště je tvořeno pouze kovovým madlem kotveným do nosných stěn. 3714 3715BALKÓNY, LODŽIE, TERASY 3716Objekt A: V místě mezipodest jsou směrem do dvora vyvedeny balkóny, které jsou tvořeny železobetonovou deskou uloženou 3717na dva ocelové nosníky průřezu I. Ve 3.NP je z bytu 007 vyveden jeden extra balkón směrem do dvora. V 1.NP je navíc k bytu 3718002 přistavěna dřevěná zimní zahrada. Zimní zahrada je vystavěna na podkladní vyzděnou konstrukci. Do zimní zahrady je 3719přístup ze dvora pomocí venkovního železobetonového schodiště. Zimní zahrada navíc slouží jako balkón pro druhé podlaží. 3720Balkón na poslední podestě a samostatný balkón z bytu je zastřešen trapézovým plechem na ocelových konzolách. 3721Objekt B: jediné vystupující konstrukce jsou konstrukce pavlačí, které jsou tvořeny železobetonovou deskou vyspádovanou 3722do zahrady a uloženou na ocelových vykonzolovaných profilech průřezu I. Zastřešení pavlače v posledním patře je pomocí 3723trapézového plechu na ocelových konzolách. 3724 3725VODOVOD 3726Hlavní trasy vnitřního vodovodu (plastové PE) jsou v dobrém technickém stavu bez viditelných poruch. Přívod vody do objektu 3727A je z ulice Dornych a dále přes sklep rozvádí vodu do objektu B. Stav bytových rozvodů nebylo možné zjistit. V místě vodoměrů 3728byli patrné ocelové i plastové rozvody. 3729 3730 3731 3732 3733Znalecký posudek č. pol. 001831/2025 3734 strana č. 11 3735 3736 3737 Strana 61 / 115 Strana 62 3738 OC pozemku parc.č. 721 jehož součástí je BD č.pop. 196, pozemku parc.č. 720, jehož součástí je BD č.pop. 197 a pozemku parc.č. 718 , k.ú. Trnitá 3739 3740 3741 3742KANALIZACE 3743Objekt A – Stoupačky kanalizace jsou původní - litinové, rekonstruované jsou pouze lokálně stoupačky. Hlavní svodné trasy 3744v 1. pp jsou litinové a jsou ve zhoršeném technickém stavu (lokální praskliny, koroze). 3745Objekt B – Ležatá část potrubí v zemi je kameninová a v místnosti 0.000.14 je poškozeno (odštípnutá horní část potrubí). 3746Svodné a ležaté potrubí je původní – litinové a jeví známky koroze. 3747 3748PLYNOVOD 3749Vnitřní plynovod je přiveden z ulice Dornych do objektu A a pokračuje přes sklep do objektu B. Plynovod je v dobrém 3750technickém stavu. Stav stoupaček nebyl zjištěn. 3751 3752VYTÁPĚNÍ 3753Objekt A je připojen na veřejný plynovod. Jednotlivé prostory domu jsou vytápěny pomocí etážového topení (se samostatným 3754plynovým kotlem v bytě), nebo pomocí lokálních plynových podokenních topidel – vafek. Některé byty vytápěny nejsou. 3755Objekt B – ve zrekonstruovaných bytech č. 013 a č. 014 je vytápění řešeno pomocí lokálních elektrických těles. 3756 3757TUV 3758Teplá užitková voda je připravována lokálně pro každý byt pomocí zásobníkových plynových a elektrických ohřívačů nebo 3759průtokových ohřívačů. 3760 3761ROZVODY NN 3762Rozvodné skříně a pojistky jsou ve vstupním prostoru jednotlivých objektů. Nebylo možné zjistit technický stav bytových 3763rozvodů. Bytová pojistková skříň je vždy v okolí vstupních dveří do bytů. 3764 3765HROMOSVOD 3766Hromosvod je na obou objektech v dobrém technickém stavu. OBJEKT B – jeden ze 3 hromosvodů je na straně zahrady 3767přetržen. 3768 3769VZT 3770Objekt A - Odvětrání prostor koupelen, WC apod. je řešeno přirozeně – do světlíků nebo přímo oknem. Odvětrání WC je 3771řešeno „tunelem“ nad místností spíže. 3772Objekt B – WC jsou odvětrány přirozeně pomocí oken. Většina koupelen je nepřímo větraná přes ostatní místnosti. Ve většině 3773bytů se samostatná koupelna vůbec nenachází a proto jsou sprchové kouty řešeny přímo v kuchyni. 3774 3775KLIMATIZACE 3776V objektu se nenachází zařízení klimatizace. 3777 3778SLABOPROUD 3779Na střechách objektů se nachází soustava antén a satelitů pro připojení televizního signálu a soustava antén mobilního 3780operátora. 3781 3782Objekt A – V průjezdu do dvora se nachází skříň operátora. Ve společných prostorách 1.np se nachází skŕíň operátora. Na 3783fasádě směrem do dvora se nachází skříň operátora. 3784Objekt B – Navíc disponuje rozvodem slaboproudu v podobě domovních zvonků s komunikačním zařízením. 3785 3786 37873.5.2.3 Dispoziční řešení 3788 3789Vstup a vjezd do bytového domu je z ulice Dornych do průjezdu v úrovni 1.NP objektu A. Objekty bytového domu A a B jsou 3790v celé ploše podsklepeny a mají každý 4 nadzemní podlaží, obsahující 1 nebytový prostor a celkem 27 bytů o dispozicích 1+1, 37912+1, 3+1, 4+1. 3792 3793 3794 3795 3796Znalecký posudek č. pol. 001831/2025 3797 strana č. 12 3798 3799 3800 Strana 62 / 115 Strana 63 3801 OC pozemku parc.č. 721 jehož součástí je BD č.pop. 196, pozemku parc.č. 720, jehož součástí je BD č.pop. 197 a pozemku parc.č. 718 , k.ú. Trnitá 3802 3803 3804 3805Objekt A - 1. PP 3806Objekt A obsahuje 19 sklepů a dvě komory. 3807 3808 3809 3810 3811Objekt A - 1. NP 3812Zvýšené 1.NP je přístupné chodbou, vedoucí z průjezdu ke společnému dvouramennému schodišti. 1.NP obsahuje 3 byty o 3813dispozicích 4+1, 2+1, 1+1. 3814 3815 3816 3817 3818Znalecký posudek č. pol. 001831/2025 3819 strana č. 13 3820 3821 3822 Strana 63 / 115 Strana 64 3823 OC pozemku parc.č. 721 jehož součástí je BD č.pop. 196, pozemku parc.č. 720, jehož součástí je BD č.pop. 197 a pozemku parc.č. 718 , k.ú. Trnitá 3824 3825 3826 3827 3828Objekt A – 2.NP 38292.NP obsahuje 3 byty o dispozicích 3+1, 3+1, 1+1. 3830 3831 3832 3833 3834Objekt A – 3.NP 38353.NP obsahuje 3 byty o dispozicích 3+1, 3+1, 1+1. 3836 3837 3838 3839 3840Znalecký posudek č. pol. 001831/2025 3841 strana č. 14 3842 3843 3844 Strana 64 / 115 Strana 65 3845 OC pozemku parc.č. 721 jehož součástí je BD č.pop. 196, pozemku parc.č. 720, jehož součástí je BD č.pop. 197 a pozemku parc.č. 718 , k.ú. Trnitá 3846 3847 3848 3849 3850Objekt A – 4.NP 38514.NP obsahuje 3 byty o dispozicích 3+1, 2+1, 2+1. 3852 3853 3854 3855 3856Objekt B - 1. PP 3857Objekt B obsahuje 16 sklepních prostor. 3858 3859 3860 3861 3862Znalecký posudek č. pol. 001831/2025 3863 strana č. 15 3864 3865 3866 Strana 65 / 115 Strana 66 3867 OC pozemku parc.č. 721 jehož součástí je BD č.pop. 196, pozemku parc.č. 720, jehož součástí je BD č.pop. 197 a pozemku parc.č. 718 , k.ú. Trnitá 3868 3869 3870 3871 3872Objekt B - 1. NP 3873Zvýšené 1.NP je přístupné chodbou, vedoucí na pavlač, ze které jsou přístupné 3 byty o dispozicích 1+1, 1+1, 2+1. 3874 3875 3876 3877 3878Objekt B – 2.NP 38792.NP obsahuje 4 byty o dispozicích 2+1, 2+1, 2+1, 1+1, přístupné z pavlače. 3880 3881 3882 3883 3884Znalecký posudek č. pol. 001831/2025 3885 strana č. 16 3886 3887 3888 Strana 66 / 115 Strana 67 3889 OC pozemku parc.č. 721 jehož součástí je BD č.pop. 196, pozemku parc.č. 720, jehož součástí je BD č.pop. 197 a pozemku parc.č. 718 , k.ú. Trnitá 3890 3891 3892 3893 3894Objekt B – 3.NP 38953.NP obsahuje 4 byty o dispozicích 2+1, 2+1, 2+1, 1+1, přístupné z pavlače. 3896 3897 3898 3899 3900Objekt B – 4.NP 39014.NP obsahuje 4 byty o dispozicích 2+1, 2+1, 2+1, 1+1, přístupné z pavlače. 3902 3903 3904 3905 3906Znalecký posudek č. pol. 001831/2025 3907 strana č. 17 3908 3909 3910 Strana 67 / 115 Strana 68 3911 OC pozemku parc.č. 721 jehož součástí je BD č.pop. 196, pozemku parc.č. 720, jehož součástí je BD č.pop. 197 a pozemku parc.č. 718 , k.ú. Trnitá 3912 3913 3914 3915 39163.5.2.4 Stavebně-technický stav 3917 3918Dle dostupných informací byl bytový dům postaven v roce 1904, k datu ocenění je tedy jeho stáří 120 let. K datu ocenění jsou 3919oba objekty prázdné, bez nájemníků. Poslední rozsáhlejší rekonstrukce byla provedena v roce 2004, kdy byla provedena 3920oprava krytiny, původní okna vyměněna za plastová a provedeno zateplení obvodového pláště. 3921Některé prostory obou objektů jsou s ohledem na předešlá vlámání v dezolátním stavu, případně zabedněné. V objektech 3922došlo k několika zatečením, z uvedeného důvodu jsou na těchto místech patrné opadané omítky či vlhké mapy. Prostory bytů 3923jsou bez rekonstrukce nevyužitelné – chybí zdroje vytápění, kuchyňské línky, apod. V některých bytech byla provedena 3924rekonstrukce koupelny, avšak chybí bojlery či zdroje vytápění. 3925Stavebně-technický stav objektů lze označit jako špatný. Oba objekty jsou určeny k celkové rekonstrukci. 3926 39273.5.2.5 Průkaz energetické náročnosti budov 3928 3929Znalci nebyl předložen PENB. 3930 39313.5.2.6 Příslušenství 3932 3933Příslušenství je tvořeno přípojkami inženýrských sítí, zpevněnými plochami a zděným oplocením. 3934 39353.5.2.7 Započitatelná plocha 3936Ve znaleckém posudku nebude pro výpočet porovnávací hodnoty využita „užitná plocha“, tak jak je definována v oceňovaných 3937předpisech, ale plocha započitatelná. 3938Důvodem je skutečnost, že u převážné většiny srovnávacích bytových domů v databázi lze z veřejných zdrojů zjistit pouze 3939zastavěnou plochu a počet nadzemních podlaží, započitatelná plocha pro porovnání je pak stanovena vynásobením zastavěné 3940plochy, počtem nadzemních podlaží a koeficientem 0,80, který představuje plochy, zabírající svislými konstrukcemi. Podzemní 3941podlaží nejsou uvažována, jelikož vzorků z databáze nelze ověřit rozsah PP. 3942Výpočet: Objekt A: 324 × 0,80 × 4 = 1 036,80 m2 3943 Objekt B: 300 × 0,80 × 4 = 960,00 m2 3944 3945 3946 3947 3.5.3 Celkový popis – bytový dům č.pop. 197/31 3948Předmětem ocenění je mimo jiné pozemek parc.č. 720, jehož součástí je stavba č.pop. 197 (byt. dům), včetně příslušenství, 3949zapsáno na LV č. 10001, katastrální území Trnitá, obec Brno, vedeném u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, 3950Katastrální pracoviště Brno-město. 3951 39523.5.3.1 Základní popis 3953 3954Pozemek parc.č. 720 k.ú. Trnitá, je z části zastavěn bytovým domem č.pop. 197 / č.or. 31. Objekt je zděným řadovým vnitřním 3955bytovým domem, plně podsklepeným jedním podzemním podlažím, se čtyřmi nadzemními podlažími a s půdním prostorem 3956v sedlové střeše. Budova obdélníkového půdorysu je přístupná průjezdem s vraty z ulice Dornych, přičemž průjezd vede na 3957dvůr směrem ke garážím, které nejsou evidovány v KN. 3958V nejbližším okolí oceňovaných objektů vedou veřejné řady vodovodu, kanalizace, plynu, elektřiny a optického kabelu. 3959 39603.5.3.2 Konstrukce 3961Způsob založení objektu nelze bez provedení sond ověřit, předpokládá se založení objektu na základových pasech. Vzhledem 3962k tomu, že objekt není viditelně poškozen sedáním, lze předpokládat, že základové konstrukce jsou v dobrém technickém 3963stavu. 3964 3965SVISLÉ KONSTRUKCE 3966Svislé nosné konstrukce jsou tvořeny zdivem z cihel plných pálených tl. od 100 mm do 600 mm opatřených dvouvrstvými 3967omítkami. Zdivo nevykazuje statické poruchy. 3968 3969VODOROVNÉ KONSTRUKCE 3970Stropní konstrukce v nadzemních podlažích jsou pravděpodobně tvořeny z ŽB desek. Stropní konstrukce nad 1.PP je tvořena 3971klenbami, klenby nejsou staticky porušeny. 3972 3973 3974Znalecký posudek č. pol. 001831/2025 3975 strana č. 18 3976 3977 3978 Strana 68 / 115 Strana 69 3979 OC pozemku parc.č. 721 jehož součástí je BD č.pop. 196, pozemku parc.č. 720, jehož součástí je BD č.pop. 197 a pozemku parc.č. 718 , k.ú. Trnitá 3980 3981 3982 3983STŘEŠNÍ KONSTRUKCE, KROV 3984Střešní konstrukce je sedlová, tvořená dřevěnou soustavou stojaté stolice. Trámy jsou v odpovídajícím stavu ke stáří střechy. 3985 3986PŘÍČKY 3987Příčky jsou tvořeny zdivem z cihel plných pálených. 3988 3989VNĚJŠÍ VÝPLNĚ OTVORŮ 3990Vnější výplně otvorů jsou tvořeny okny a vstupními dveřmi. Okna jsou plastová, v dobrém technickém stavu. Hlavní vstupní 3991dveře do objektu z ulice Dornych jsou původní, dřevěná, ve špatném, částečně funkčním stavu 3992 3993VNITŘNÍ VÝPLNĚ OTVORŮ 3994Vnitřní výplně otvorů jsou tvořeny dveřmi mezi chodbami a jednotlivými byty a dveřmi uvnitř samotných bytů. Dveře jsou 3995převážně s obložkovou zárubní. Křídla dveří jsou jednokřídlové i dvoukřídlové. Dveře jsou v průměrném technickém stavu. 3996 3997OMÍTKY VNĚJŠÍ 3998Uliční omítky jsou dvouvrstvé vápenocementové, z vnější strany do ulice jsou v dobrém stavu. Ve výšce 1.NP jsou vnější 3999omítky negativně ovlivněny silnou dopravou na ulici. Vnější omítky ve dvorní části jsou jsou v dobrém stavu, lokální poškození 4000do výšky 1.NP způsobené lidskou činností. 4001 4002OMÍTKY VNITŘNÍ 4003Vnitřní omítky jsou dvouvrstvé vápenocementové (jádro + štuk). Na chodbě jsou omítky špinavé, poškozené. Ve sklepních 4004prostorách jsou omítky silně poškozené, chybí. 4005 4006ZATEPLENÍ 4007Objekt je zateplený z dvorní části. 4008 4009NÁŠLAPNÉ VRSTVY 4010Nášlapné vrstvy podlah jednotlivých bytů jsou tvořeny převážně plovoucí podlahou, PVC, případně dlažbou. Podlahové krytiny 4011v bytech jsou v různém, většinou dobrém technickém stavu. Podlahy v sociálním zázemí bytů (koupelny, WC apod.) jsou 4012tvořeny keramickou dlažbou. 4013Nášlapná vrstva ve vstupní chodbě je tvořena dlažbou v dobrém stavu, na podestách dlažba v dobrém stavu (místy praskliny), 4014schodiště je tvořeno teracem v dobrém stavu. 4015 4016PODLAHY 4017Podlahy v objektu jsou převážně z plovoucí podlahy, PVC, dlažby. 4018 4019HYDROIZOLACE 4020Svislé a vodorovné hydroizolace nebyly zjištěny. Vzhledem k tomu, že z větší části není narušená omítka vlivem zemní vlhkosti, 4021dá se předpokládat, že hydroizolace z větší části je použita a plní svoji funkci. 4022 4023STŘEŠNÍ KRYTINA 4024Střešní krytina je v dobrém stavu, tvořena pálenou taškou. 4025 4026BALKÓNY, LODŽIE, TERASY 4027Na dotčeném objektu se nachází 3 balkóny na podestách schodiště. 4028 4029VODOVOD 4030Vodovod je ve vyhovujícím technickém stavu. Hlavní trasa přívodního vodovodu je z ulice Dornych. 4031 4032KANALIZACE 4033Stoupačky kanalizace jsou původní, dá se předpokládat v dobrém technickém stavu. 4034 4035PLYNOVOD 4036Vnitřní plynovod je v dobrém technickém stavu. 4037 4038VYTÁPĚNÍ 4039Jednotlivé prostory domu jsou vytápěny pomocí etážových otopných těles. 4040 4041TUV 4042Teplá užitková voda je připravována lokálně pro každý byt pomocí zásobníkových plynových a elektrických ohřívačů. 4043 4044 4045Znalecký posudek č. pol. 001831/2025 4046 strana č. 19 4047 4048 4049 Strana 69 / 115 Strana 70 4050 OC pozemku parc.č. 721 jehož součástí je BD č.pop. 196, pozemku parc.č. 720, jehož součástí je BD č.pop. 197 a pozemku parc.č. 718 , k.ú. Trnitá 4051 4052 4053 4054ROZVODY NN 4055Rozvody NN jsou nejspíš stávající - hliníkové. 4056 4057HROMOSVOD 4058Hromosvod je vedený po vnitřní straně budovy. 4059 4060VZT 4061Odvětrání prostor koupelen, WC apod. je řešeno přirozeně – do světlíků 4062 4063KLIMATIZACE 4064V objektu se nenachází zařízení klimatizace. 4065 4066SLABOPROUD 4067Na střeše objektu se nachází soustava antén pro připojení televizního signálu a soustava antén mobilního operátora. Žádné 4068další zařízení slaboproudu se v objektu nenachází. 4069 4070 40713.5.3.3 Dispoziční řešení 4072 4073Vstup a vjezd do bytového domu je z ulice Dornych do průjezdu v úrovni 1.NP. Objekt bytového domu je v celé ploše 4074podsklepen a má 4 nadzemní podlaží, obsahující celkem 13 bytů o dispozicích 1+1, 2+kk, 2+1, 3+1 a 4+1. 4075 4076 4077BD č.pop. 197 - 1. PP 4078BD obsahuje 15 sklepů. 4079 4080 4081 4082 4083Znalecký posudek č. pol. 001831/2025 4084 strana č. 20 4085 4086 4087 Strana 70 / 115 Strana 71 4088 OC pozemku parc.č. 721 jehož součástí je BD č.pop. 196, pozemku parc.č. 720, jehož součástí je BD č.pop. 197 a pozemku parc.č. 718 , k.ú. Trnitá 4089 4090 4091 4092 4093BD č.pop. 197 - 1. NP 4094Zvýšené 1.NP je přístupné chodbou, vedoucí z průjezdu ke společnému dvouramennému schodišti. 1.NP obsahuje 4 byty o 4095dispozicích 2 x 1+1, 2+kk, 2+1. 4096 4097 4098 4099 4100BD č.pop. 197 – 2.NP 41012.NP obsahuje 3 byty o dispozicích 4+1, 1+1 a 3+1. 4102 4103 4104 4105 4106Znalecký posudek č. pol. 001831/2025 4107 strana č. 21 4108 4109 4110 Strana 71 / 115 Strana 72 4111 OC pozemku parc.č. 721 jehož součástí je BD č.pop. 196, pozemku parc.č. 720, jehož součástí je BD č.pop. 197 a pozemku parc.č. 718 , k.ú. Trnitá 4112 4113 4114 4115 4116BD č.pop. 197 – 3.NP 41173.NP obsahuje 3 byty o dispozicích 3+1, 2+1 a 3+1. 4118 4119 4120 4121 4122BD č.pop. 197 – 4.NP 41234.NP obsahuje 3 byty o dispozicích 3+1, 2+1, 3+1. 4124 4125 4126 4127 4128Znalecký posudek č. pol. 001831/2025 4129 strana č. 22 4130 4131 4132 Strana 72 / 115 Strana 73 4133 OC pozemku parc.č. 721 jehož součástí je BD č.pop. 196, pozemku parc.č. 720, jehož součástí je BD č.pop. 197 a pozemku parc.č. 718 , k.ú. Trnitá 4134 4135 4136 4137 41383.5.3.4 Stavebně-technický stav 4139 4140Dle dostupných informací byl bytový dům postaven v roce 1904, k datu ocenění je tedy jeho stáří 120 let. K datu místního 4141šetření je nájemníky obýváno již pouze několik bytů. Poslední rozsáhlejší rekonstrukce byla provedena v roce 2004, kdy byla 4142provedena oprava krytiny, původní okna vyměněna za plastová a provedeno zateplení obvodového pláště. 4143Některé prostory domu jsou ve zhoršeném stavu. Na několika místech došlo k zatečení, z uvedeného důvodu jsou na těchto 4144místech patrné opadané omítky či vlhké mapy. Prostory bytů jsou bez rekonstrukce nevyužitelné – chybí zdroje vytápění, 4145kuchyňské línky, apod. V některých bytech byla provedena rekonstrukce koupelny, avšak chybí bojlery či zdroje vytápění. 4146Stavebně-technický stav lze označit jako průměrný, určený k rekonstrukci. 4147 41483.5.3.5 Průkaz energetické náročnosti budov 4149 4150Znalci nebyl předložen PENB. 4151 41523.5.3.6 Příslušenství 4153 4154Příslušenství je tvořeno přípojkami inženýrských sítí a dále několika zděnými řadovými garážemi, neevidovanými v KN, ve 4155špatném stavebně-technickém stavu. 4156 41573.5.3.7 Započitatelná plocha 4158Ve znaleckém posudku nebude pro výpočet porovnávací hodnoty využita „užitná plocha“, tak jak je definována v oceňovaných 4159předpisech, ale plocha započitatelná. 4160Důvodem je skutečnost, že u převážné většiny srovnávacích bytových domů v databázi lze z veřejných zdrojů zjistit pouze 4161zastavěnou plochu a počet nadzemních podlaží, započitatelná plocha pro porovnání je pak stanovena vynásobením zastavěné 4162plochy, počtem nadzemních podlaží a koeficientem 0,80, který představuje plochy, zabírající svislými konstrukcemi. Podzemní 4163podlaží nejsou uvažována, jelikož vzorků z databáze nelze ověřit rozsah PP. 4164Výpočet: BD č.pop. 197: 324 × 0,80 × 4 = 1 036,80 m2 4165 4166 4167 3.5.4 Záplavová oblast 4168Znalec provedl zkoumání rizika záplavové a zátopové oblasti. Předmětné pozemky jsou situovány na okraji rozlivu v úrovni 4169100-leté vody: 4170 4171 4172 4173 4174Znalecký posudek č. pol. 001831/2025 4175 strana č. 23 4176 4177 4178 Strana 73 / 115 Strana 74 4179 OC pozemku parc.č. 721 jehož součástí je BD č.pop. 196, pozemku parc.č. 720, jehož součástí je BD č.pop. 197 a pozemku parc.č. 718 , k.ú. Trnitá 4180 4181 4182 4183 4184 3.5.5 Popis z hlediska územního plánování – platný ÚP města Brna 4185Rozsah využití nemovitostí je dán platným Územním Plánem města Brna. Dle regulačního plánu Městské památkové 4186rezervace, vypracovaného pro toto území, se pozemek nachází ve stabilizované funkční ploše: 4187 ▪ BYDLENÍ ČISTÉ 4188 4189 4190 4191 3.5.6 Popis z hlediska územního plánování – nový ÚP města Brna 4192Zastupitelstvo města Brna na svém Z9/22. zasedání dne 10.12.2024 rozhodlo o vydání Územního plánu města Brna formou 4193opatření obecné povahy, které nabyde účinnosti na přelomu ledna a února 2025. Dle nového ÚPmB se předmětné pozemky 4194nacházejí v jedné funkční ploše: 4195 ▪ SMÍŠENÉ OBYTNÉ VŠEOBECNÉ – SU.K5 4196 4197 4198 4199 4200Výšková úroveň zástavby činí 12 – 28 m. 4201 4202Smíšené obytné všeobecné plochy – SU 4203 4204PODMÍNKY VYUŽITÍ 4205 • Hlavní je využití pro: 4206 o bydlení, 4207 o občanské vybavení vymezené v plochách označených OV a OK, přičemž objekty pro maloobchod jsou 4208 přípustné s omezením do 1 500 m2 prodejní plochy, 4209 o služby a nerušící výrobu, 4210 o sport. 4211 • Přípustné je využití související, podmiňující nebo doplňující hlavní využití. 4212 • Podmíněně přípustné jsou objekty pro maloobchod o prodejní ploše od 1 500 m2 do 5 000 m2 , pokud jsou 4213 realizovány v patrových objektech při současném integrování parkování v objektu a jiné využití, pokud je zachována 4214 4215Znalecký posudek č. pol. 001831/2025 4216 strana č. 24 4217 4218 4219 Strana 74 / 115 Strana 75 4220 OC pozemku parc.č. 721 jehož součástí je BD č.pop. 196, pozemku parc.č. 720, jehož součástí je BD č.pop. 197 a pozemku parc.č. 718 , k.ú. Trnitá 4221 4222 polyfunkčnost v ploše a využití je slučitelné s využitím navazujícího území. Patrovými objekty se rozumí minimálně 4223 dvě nadzemní podlaží. 4224 • Nepřípustné je využití pro areály, pro které se vymezují plochy občanského vybavení jiného OX. 4225 4226ZASTOUPENÍ ZELENĚ Minimální plošné zastoupení zeleně (na terénu anebo na konstrukci intenzivní) v plochách smíšených 4227obytných všeobecných je stanoveno v rozsahu 30 % pro disponibilní pozemky stavebního záměru, přičemž nejméně 30 % ze 4228stanoveného minimálního celkového plošného zastoupení zeleně musí být vždy na terénu a pokud výsledný plošný rozměr 4229zeleně na terénu bude menší než 16 m2 , musí být využité pro zeleň na terénu minimálně 16 m2 z celkové plochy disponibilních 4230pozemků stavebního záměru. Tentýž disponibilní pozemek nesmí být použit opakovaně pro jiný stavební záměr proti smyslu 4231a účelu regulativu. 4232Takto stanovené minimální plošné zastoupení zeleně není třeba dodržet v následujících odůvodněných výjimečných 4233případech: 4234 • pokud by v důsledku uvedeného požadavku vznikala urbanisticky nelogická řešení, a to v následujících případech: 4235 o v případě zástavby nároží v blokové zástavbě, kde není požadavek minimálního plošného zastoupení možné 4236 dodržet, neboť by došlo k porušení urbanistických požadavků na využívání a prostorové uspořádání území, 4237 nebo 4238 o v případě zástavby proluky, kde není požadavek minimálního plošného zastoupení možné dodržet, neboť by 4239 došlo k porušení urbanistických požadavků na využívání a prostorové uspořádání území za podmínky 4240 zachování charakteristické hloubky zástavby. 4241 • u stavebních záměrů ve stávající kompaktní zástavbě od výškové úrovně 3 a výše za současného splnění 4242 následujících podmínek: 4243 o navrhované řešení podstatně nenaruší charakter území, a 4244 o střešní konstrukce stavby budou řešeny se zelení na konstrukci intenzivní, pokud toto řešení nenarušuje střešní 4245 krajinu nebo jiné urbanistické nebo architektonické hodnoty; u těchto střešních konstrukcí stavby pak postačí 4246 zachovat mocnost souvrství pro bylinné a keřové patro. 4247Kromě výše uvedených výjimek nebude požadavek na minimální celkové plošné zastoupení zeleně uplatňován ani u již 4248existujících staveb, pokud se jedná o: 4249 • nástavbu dokončené stavby, nebo 4250 • stavební úpravu dokončené stavby, nebo 4251 • o odstranění stavby a současné umístění nové stavby či jiné stavebně právní zásahy při současném zachování 4252 zastavěné plochy stavby. 4253 4254 4255 4256 3.5.7 Vedení inženýrských sítí 4257Napojení na inženýrské sítě je dle informace ze strany zadavatele možné v běžném rozsahu a v dostatečné kapacitě pro 4258smíšenou zástavbu: 4259 4260 4261 4262 4263Znalecký posudek č. pol. 001831/2025 4264 strana č. 25 4265 4266 4267 Strana 75 / 115 Strana 76 4268 OC pozemku parc.č. 721 jehož součástí je BD č.pop. 196, pozemku parc.č. 720, jehož součástí je BD č.pop. 197 a pozemku parc.č. 718 , k.ú. Trnitá 4269 4270 4271 4272 4273 4. POSUDEK 4274 4275 4.1. Postup při analýze dat 4276 4277 4.1.1 Způsob oceňování a definování obvyklé ceny nemovitosti 4278V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, je obvyklá cena definována takto: 4279Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného 4280majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se 4281zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních 4282poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně 4283prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, 4284rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku 4285nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu majetku nebo služby a určí se 4286porovnáním ze sjednaných cen. 4287 4288 4289 4.1.2 Určení obvyklé ceny 4290V souladu s definicí obvyklé ceny uvedené v zákoně č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění platném k datu ocenění, 4291je obvyklá cena předmětného pozemku určena porovnáním ze sjednaných cen. 4292Při určení obvyklé ceny je postupováno v souladu s ustanovením vyhlášky č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování 4293(oceňovací vyhláška) v aktuálním znění takto: 4294 ▪ Z katastru nemovitostí jsou vybrány do souboru pro porovnání s předmětem ocenění nejméně 3 obdobné předměty 4295 na základě kritérií podle druhu předmětu ocenění a jeho zvláštností ke dni ocenění. 4296 ▪ Provede se srovnávací analýza údajů z vybraného souboru obdobných předmětů ocenění s údaji o oceňovaném 4297 předmětu ocenění. 4298 ▪ Určí se základní jednotka pro porovnání a parametry s významným podílem na výši ceny. Dále se určí rozdíly těchto 4299 parametrů mezi předmětem ocenění a obdobnými předměty, využité pro ocenění. 4300 ▪ Provede se úprava sjednaných cen v návaznosti na odlišnost obdobných předmětů ocenění od předmětu ocenění 4301 jejich korekcí, přičemž odchylka způsobená korekcí musí být řádně zdůvodněna. 4302 ▪ Z upravených sjednaných cen se pro provedení analýzy provede výběr se zdůvodněním a vyloučí se odlehlé údaje. 4303 Vyloučení se opět odůvodní. 4304 ▪ Z vyhodnoceného souboru upravených cen se určí obvyklá cena. 4305 ▪ V odpovědi na znaleckou otázku znalec uvede vlivy, které mohou na určenou obvyklou cenu působit a uveden 4306 možnosti vzniku její odchylku od porovnávací hodnoty. 4307 4308 4309 4.1.3 Obecně k metodě porovnání / ocenění porovnáním 4310Ocenění porovnáním – určení reálných obchodovatelných cen porovnáním je možno provést na základě srovnání s jinými 4311prakticky stejnými nemovitými věcmi a jejich inzerovanými, resp. skutečně realizovanými cenami, při zohlednění všech 4312souvislostí a zásad. Na základě uvedených podkladů pak následuje zdůvodnění a uvedení odhadnuté ceny. 4313Pro porovnání jsou z důvodu výrazného vlivu lokality přednostně vybírány zejména nemovité věci v totožné lokalitě, jako jsou 4314nemovité věci oceňované, v případě malého vzorku porovnávaných nemovitých věcí pak i ze vzdálenějšího okolí. Jednotlivé 4315odlišnosti jsou pak pro samotný výpočet zohledněny formou koeficientů, upravujících rozdíl mezi vlastnostmi porovnávaných 4316a oceňovaných nemovitých věcí. 4317Při výpočtu je pak využito i koeficientu zdroje informací, který zohledňuje přesnost informace o kupní ceně, tedy jedná-li se 4318o skutečně realizovanou kupní cenu nebo cenu kupcem požadovanou, u které lze předpokládat v rámci cenového vyjednávání 4319její úpravu. 4320Pro ocenění dané věci nemovité je použita multikriteriální metoda přímého porovnání podle Bradáče. Princip metody spočívá 4321v tom, že z databáze o realizovaných, resp. inzerovaných prodejích podobných věcí nemovitých je pomocí přepočítacích 4322indexů jednotlivých srovnávacích nemovitých věcí odvozena obvyklá cena předmětu ocenění. Indexy odlišnosti u jednotlivých 4323srovnávacích nemovitých věcí respektují jejich rozdíl oproti předmětu ocenění. Z takto získané hodnoty je následným 4324statistickým vyhodnocením zjištěna hodnota průměrná, případně i hodnota minimální a maximální. 4325Znalecký posudek č. pol. 001831/2025 4326 strana č. 26 4327 4328 4329 Strana 76 / 115 Strana 77 4330 OC pozemku parc.č. 721 jehož součástí je BD č.pop. 196, pozemku parc.č. 720, jehož součástí je BD č.pop. 197 a pozemku parc.č. 718 , k.ú. Trnitá 4331 4332 4333 4334 4335 4.1.4 Rozdělení nemovitostí pro účely ocenění 4336Předmětem ocenění je pozemek parc.č. 718 (zeleň) a dále pozemky parc.č. 720 a parc.č. 721, jejichž součástí jsou stavby 4337bytových domů č.p. 196 a 197, včetně součástí a příslušenství, zapsáno na LV č. 10001, katastrální území Trnitá, obec Brno, 4338vedeném u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno-město. 4339Fakticky se jedná o 3 bytové domy s pozemky, z čehož na pozemku parc.č. 721 stojí stavba č.pop. 196 a stavba bez 4340č.pop./č.ev. V posudku výše rozděleno na objekt A a objekt B. Bytový dům č.pop. 197 je součástí pozemku parc.č. 720, na 4341který navazuje pozemek parc.č. 718. 4342 4343 4344 4345 4346S ohledem na skutečnost, že na realitním trhu se obyčejně neobchodují soubory několika bytových domů, rozdělil znalec pro 4347účely ocenění nemovitosti na 3 celky, přičemž každý z nich bude oceněn samostatně a veškeré odlišnosti, výhody i zápory 4348jako rozdílný stavebně-technický stav, morální opotřebení či velikost pozemku budou zohledněny pro každý objekt zvlášť. 4349Následně budou v logické návaznosti na evidenci v katastru nemovitosti z jednotlivých vypočítaných porovnávacích hodnot 4350určeny dvě obvyklé ceny: 4351 4352 4353 [1] Pozemek parc.č. 721, jehož součástí je stavba č.pop. 196 (zahrnuje objekt A a B) 4354 4355 4356 4357 4358Znalecký posudek č. pol. 001831/2025 4359 strana č. 27 4360 4361 4362 Strana 77 / 115 Strana 78 4363 OC pozemku parc.č. 721 jehož součástí je BD č.pop. 196, pozemku parc.č. 720, jehož součástí je BD č.pop. 197 a pozemku parc.č. 718 , k.ú. Trnitá 4364 4365 4366 4367 4368 [2] Pozemek parc.č. 720, jehož součástí je stavba č.pop. 197 a pozemek parc.č. 718 4369 4370 4371 4372 4373Na závěr, pro případ, že by majetková dispozice zahrnovala předmětné nemovitosti jako celek, bude určena celková obvyklá 4374cena. 4375 4376 4377 4378 4.2. Analýza dat 4379 4380Stanovení porovnávací hodnoty je možno provést na základě srovnání s jinými prakticky stejnými nemovitými věcmi a jejich 4381skutečně realizovanými cenami, vycházející z průzkumu katastru nemovitostí - nemovitých věcí s cenovými údaji. 4382 4383Pro určení obvyklé ceny v cenové úrovni Q4/2024-Q1/2025 byl sledován trh a byla vypracována aktuální databáze, ze 4384které jsou patrné nově realizované prodeje bytových domů ve zhoršeném stavebně-technickém stavu, které svědčí o 4385skutečnosti, že ceny tohoto segmentu realitního trhu nerostou, zůstávají na podobné úrovni a v některých případech, 4386s ohledem na aktuální podmínky developmentu, mohou být i nižší. 4387 4388 4389 4.2.1 Zatřídění předmětu ocenění do segmentů realitního trhu a jeho vývoj 4390Pro spárování s realitním trhem, respektive s realizovanými prodeji, jsou dle názoru znalce nejdůležitější tyto vlastnosti: 4391 ▪ Jedná se o zděné bytové domy, situované v krátké docházkové vzdálenosti veškeré potřebné občanské vybavenosti 4392 a centra města Brna. 4393 ▪ Okolní zástavba je tvořena převážně administrativními či obchodními prostory (Vlněna, Vaňkovka). 4394 ▪ Bytové domy jsou ve zhoršeném stavebně-technickém stavu, k celkové rekonstrukci/adaptaci. Tento pohled je 4395 zásadním cenotvorným parametrem. 4396 ▪ Napojení na inženýrské sítě je v potřebném rozsahu a dostatečné kapacitě. 4397 ▪ Bytové domy mají k dispozici dostatek parkovacích stání, případně dostatek volných ploch pozemků k umístění 4398 parkovacích stání 4399 4400 4401 4402 4.2.2 Výsledky analýzy dat 4403Pro určení obvyklé ceny znalec přistoupil k sestavení databáze realizovaných prodejů bytových domů v katastrálním území 4404Staré Brno. Pro účely sestavení plnohodnotné databáze znalec v tomto případě využil server www.cuzk.cz, který poskytuje 4405údaje z katastru nemovitostí a umožňuje náhled na nemovité věci s cenovými údaji, jejichž prodej byl realizován v letech 2014 4406– 2025. 4407 4408 4409Znalecký posudek č. pol. 001831/2025 4410 strana č. 28 4411 4412 4413 Strana 78 / 115 Strana 79 4414 OC pozemku parc.č. 721 jehož součástí je BD č.pop. 196, pozemku parc.č. 720, jehož součástí je BD č.pop. 197 a pozemku parc.č. 718 , k.ú. Trnitá 4415 4416 4417 4418 4419Znalec sestavil databázi se zaměřením na realizované prodeje bytových domů, přičemž k sestavení databáze pro porovnání 4420byly prioritní tyto ukazatele: 4421 • Zděné, vícepodlažní bytové domy/objekty bydlení. 4422 • Bytové domy situované v k.ú. Trnitá v okolí ulice Dornych. 4423 • Bytové domy k celkové rekonstrukci / adaptaci. 4424 • Bytové domy bez výtahu 4425 • Bytové domy s dostatečnou rozlohou pozemků, využitelnou pro parkování či umístění další stavby 4426 4427Započitatelná plocha srovnávacích nemovitostí je s ohledem na omezené informace v kupních vypočtena z veřejných 4428mapových podkladů, stejným postupem jako započitatelná plocha předmětu ocenění. 4429 4430Poznámka: Znalec má ve svém archivu částečné kopie kupních smluv z KN, které zahrnují cenový údaj a údaj o předmětu 4431převodu. 4432 4433 44344.2.2.1 Prodej bytových domů 4435 4436 4437 Prodej bytového domu 742 m2 4438 4439 Kupní cena: 25 850 000 Kč Datum prodeje: 28. 12. 2023 4440 Jednotková cena: 34 838 Kč/m2 Počet nadzemních podlaží: 4 4441 Započitatelná plocha: 742 m2 Adresa: Vranovská 309/12 4442 4443 Popis: Předmětem dražby je nemovitá věc / nemovité věci ve vlastnictví 4444 SMB: 4445 pozemek p. č. 1086, zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 301 m2, jehož 4446 součásti je stavba - objekt k bydlení Vranovská 309/12, v k. ú. Zábrdovice, 4447 obec Brno, okres Brno-město, který je zapsán u Katastrálního úřadu pro 4448 Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno-město na LV č. 10001. 4449 Dům Vranovská číslo orientační 12, číslo popisné 309 pochází z roku 1906 4450 a stojí u frekventované křižovatky Vranovská - Jugoslávská v katastrálním 4451 území Zábrdovice v městské části Brno-sever. Jde o řadovou vnitřní 4452 budovu, z větší části podsklepenou. Má 4 nadzemní podlaží, je zastřešena 4453 sedlovou střechou bez obytného podkroví. Půdorys je přibližně 4454 obdélníkový. V objektu jsou přípojky elektřiny, vody, kanalizace a zemního 4455 plynu. Uliční fasáda domu je orientovaná k západu. Vstup do domu je z 4456 ulice v pravé části domu, průchod na menší dvůr je momentálně zazděný. 4457 1 Z chodby v 1. nadzemním podlaží je vstup na dvouramenné schodiště, 4458 které je přibližně uprostřed domu. Ve 2.-4. nadzemním podlaží jsou kryté 4459 pavlače s okny, ze kterých jsou přístupné jednotlivé byty. Na každém 4460 podlaží jsou vedle schodiště společná WC. V podzemním podlaží jsou 4461 sklepy. Celkem je v objektu 10 bytových jednotek (o dispozicích 1+1, 2+1 4462 a 3+1), 2 nebytové prostory v přízemí objektu, sklepy v podzemním podlaží 4463 a neupravený půdní prostor. 4464 Budova se skládá z těchto částí: 4465 1.PP - sklepy, prádelna, schodiště 4466 1.NP - provozovna, sklady, 1 byt (2+1), chodba, schodiště, 2 společná WC 4467 2.NP - 1 byt (1+1), 1 byt (2+1), 1 byt (3+1), schodiště, 2 společná WC, 4468 pavlač 4469 3.NP - 1 byt (1+1), 1 byt (2+1), 1 byt (3+1), schodiště, 2 společná WC, 4470 pavlač 4471 4.NP - 1 byt (1+1), 1 byt (2+1), 1 byt (3+1), schodiště, 2 společná WC, 4472 pavlač 4473 půdní prostor – neupravený půdní prostor 4474 Budova je zcela vyklizená, bez nájemníků. V posledních letech byla 4475 provedena oprava elektrorozvodů (2004) a oprava střechy, komínů a 4476 bleskosvodu, položení nové krytiny (2014). 4477 Technický stav: 4478 4479Znalecký posudek č. pol. 001831/2025 4480 strana č. 29 4481 4482 4483 Strana 79 / 115 Strana 80 4484 OC pozemku parc.č. 721 jehož součástí je BD č.pop. 196, pozemku parc.č. 720, jehož součástí je BD č.pop. 197 a pozemku parc.č. 718 , k.ú. Trnitá 4485 4486 4487 Celkově je budova v podprůměrném stavebně-technickém stavu, statika 4488 není narušena. V 1. podzemním podlaží a 1. nadzemním podlaží je 4489 zvýšená vlhkost zdiva z důvodu již nefunkční hydroizolace. 4490 Budova není aktuálně obyvatelná, je však možná její celková rekonstrukce 4491 a modernizace. 4492 Dle průkazu energetické náročnosti budovy, zpracovaného dne 4493 14.12.2016, je budova zařazena v klasifikační třídě F - velmi 4494 nehospodárná. 4495 4496 Výměra pozemků celkem: 301 m2 4497 4498 Objekt k celkové rekonstrukci. 4499 4500 Vydraženo za cenu 25 850 000,- Kč. 4501 4502 Nový Územní plán města Brna: 4503 4504 4505 4506 4507 Výšková úroveň zástavby 9 – 22 m 4508 Řízení, v rámci kterých byl k nemovitým věcem zapsán cenový údaj: V-22680/2023-702 4509 Prodej bytového domu 1 092 m2 4510 4511 Kupní cena: 51 600 000 Kč Datum prodeje: 26. 09. 2023 4512 Jednotková cena: 47 253 Kč/m2 Počet nadzemních podlaží: 5 4513 Započitatelná plocha: 1 092 m2 Adresa: Nádražní 479/20 4514 4515 Popis: Dům č.p. 479, který stojí na pozemku parcela číslo 1310, je v ulici 4516 Nádražní 20 v městské části Staré Brno a ze všech bytů je jedinečný 4517 výhled na dominantu města Brna – katedrálu sv. Petra a Pavla. Pozemek 4518 parcela číslo 1310 je z většiny zastavěn stavbou domu a malou část tvoří 4519 vnitřní dvůr za domem se zpevněnou plochou z betonových dlaždic. Dům 4520 č.p. 479 je zděná podsklepená řadová stavba s pěti nadzemními podlažími 4521 a částí podkroví, upraveným pro bydlení. Dle dostupných informací byl 4522 dům postaven před rokem 1890 a jeho stáří je tak odhadováno cca 132 let. 4523 Stavba je v původním stavu a z důvodu zanedbané údržby je v celkově 4524 2 horším technickém stavu. Nemovitost je určena k celkové rekonstrukci. 4525 Základy domu jsou běžné betonové bez izolací proti zemní vlhkosti, svislé 4526 konstrukce zděné – zdivo cihelné, tl. cca 0,60 m, stropy ve sklepě klenby, 4527 jinak s rovným podhledem, střecha šikmá, krytina lepenka a plech, 4528 klempířské konstrukce pozinkovaný plech, vnitřní omítky vápenné, vnější 4529 omítky vápenocementové, vnější obklady chybí, vnitřní obklady koupelny, 4530 kuchyně a WC, schody betonové, dveře plné a prosklené, okna dřevěná 4531 dvojitá, podlahy parkety, PVC. Vytápění je etážové s plynovými kotli nebo 4532 lokální plynové. Elektrická energie světelná i motorová. Rozvody vody 4533 provedené, zdrojem teplé vody je bojler. V domě je provedena instalace 4534 zemního plynu. V roce 2011 byly vybudovány nové rozvody plynu. 4535 Odkanalizování do veřejné kanalizace. Vybavení kuchyní standardní – 4536 plynový a elektrický sporák. Výtah chybí. V roce 2022 byla provedena 4537 oprava části střechy, která byla v havarijním stavu a provedena revize 4538 bleskosvodu. Dům je připojen na všechny inženýrské sítě. Dispozice: V 4539 domě se nachází celkem 11 bytů. Jedná se o prostorné byty o celkové 4540 4541Znalecký posudek č. pol. 001831/2025 4542 strana č. 30 4543 4544 4545 Strana 80 / 115 Strana 81 4546 OC pozemku parc.č. 721 jehož součástí je BD č.pop. 196, pozemku parc.č. 720, jehož součástí je BD č.pop. 197 a pozemku parc.č. 718 , k.ú. Trnitá 4547 4548 4549 4550 užitné ploše 1 029,00 m2. Devět bytů má dispozici 3+1, jeden byt je s 4551 dispozicí 4+1 (zde bylo vybudováno dřevěné mezipatro, ke kterému vedou 4552 dřevěné schody) a jeden byt s dispozicí 2+1. V každém nadzemním 4553 podlaží jsou vždy proti sobě umístěny 2 byty: První nadzemní podlaží: byt 4554 č. 1 - dispozice 3+1 o výměře 81,50 m2, byt č. 2 - dispozice 3+1 o výměře 4555 84,80 m2 Druhé nadzemní podlaží: byt č. 3 - dispozice 3+1 o výměře 98,00 4556 m2, byt č. 4 - dispozice 3+1 o výměře 96,00 m2 Třetí nadzemní podlaží: 4557 byt č. 5 - dispozice 3+1 o výměře 100,20 m2, byt č. 6 - dispozice 3+1 o 4558 výměře 96,90 m2 Čtvrté nadzemní podlaží: byt č. 7 - dispozice 3+1 o 4559 výměře 96,50 m2, byt č. 8 - dispozice 3+1 o výměře 97,50 m2 Páté 4560 nadzemní podlaží: byt č. 9 - dispozice 3+1 o výměře 99,75 m2, byt č. 10 - 4561 dispozice 4+1 o výměře 122,25 m2 Na úrovni vstupu na střechu, tj. v 4562 šestém nadzemním podlaží v podkroví je umístěn menší byt s dispozicí 4563 2+1 o výměře 55,50 m2, který byl vybudován dodatečně. Zde docházelo k 4564 protékání střechou a byt není možné v tomto stavu užívat. V domě č.p. 479 4565 nejsou vymezeny bytové jednotky, takže kupující si případné vymezení 4566 bytových jednotek zařídí sám na vlastní náklady a zodpovědnost. V domě 4567 č.p. 479 je z 11 bytů 6 neobsazených a 5 je jich na základě nájemních 4568 smluv aktuálně pronajato, z toho 3 na dobu určitou a 2 na dobu neurčitou. 4569 Se zněním nájemních smluv bude kupující seznámen před podpisem 4570 kupní smlouvy. Dvorní trakt domu je od sousedního pozemku parcela číslo 4571 1305 oddělen cihlovou zdí. Zeď je součástí sousedního pozemku ve 4572 vlastnictví společnosti EUROPEAN LANGUAGE INSTITUTE s.r.o. Zeď je 4573 v havarijním stavu a byla zajištěna pomocí dřevěných trámů 4574 prostřednictvím Hasičského záchranného sboru Jihomoravského kraje. 4575 Movité věci, nacházející se na předmětu aukce nejsou ve vlastnictví 4576 prodávajícího a nejsou tak ani předmětem prodeje. Případné vyklizení 4577 movitých věcí ve společných prostorách domu č.p. 479 a v neobsazených 4578 bytech si kupující zajistí sám na vlastní náklady a zodpovědnost. Předmět 4579 aukce může být dotčen, se všemi souvisejícími dopady, vedením 4580 inženýrských sítí, kdy v případě pochybností ohledně uložení inženýrských 4581 sítí poskytnou případným zájemcům bližší informace jednotliví (v úvahu 4582 přicházející) správci inženýrských sítí. Případní zájemci o předmět aukce 4583 jsou srozuměni s omezeními, vyplývajícími ze způsobu ochrany, který je u 4584 předmětu aukce zapsán na listu vlastnictví č. 60000 pro k. ú. Staré Brno. 4585 Průkaz energetické náročnosti budovy č.p. 479 v k. ú. Staré Brno, obec 4586 Brno, stanovil třídu energetické náročnosti budovy: F - velmi 4587 nehospodárná. 4588 4589 Objekt k celkové rekonstrukci. 4590 4591 Vydraženo za cenu 51 600 000,- Kč. 4592 4593 Nový Územní plán města Brna: 4594 4595 4596 4597 4598 Výšková úroveň zástavby 9 – 22 m 4599 4600 4601 4602 4603Znalecký posudek č. pol. 001831/2025 4604 strana č. 31 4605 4606 4607 Strana 81 / 115 Strana 82 4608 OC pozemku parc.č. 721 jehož součástí je BD č.pop. 196, pozemku parc.č. 720, jehož součástí je BD č.pop. 197 a pozemku parc.č. 718 , k.ú. Trnitá 4609 4610 4611 4612 4613 Řízení, v rámci kterých byl k nemovitým věcem zapsán cenový údaj: V-15889/2023-702 4614 Prodej bytového domu 1 132 m2 4615 4616 Kupní cena: 58 012 500 Kč Datum prodeje: 14. 05. 2024 4617 Jednotková cena: 51 248 Kč/m2 Počet nadzemních podlaží: 5 4618 Započitatelná plocha: 1 132 m2 Adresa: Ptašínského 306/3 4619 4620 Popis: Spoluvlastnický podíl o velikosti id. 5/6 na pozemku par. č. 244, 4621 jehož součástí je stavba – budova č. p. 306, spoluvlastnický podíl o 4622 velikosti id. 5/6 na pozemku par. č. 245, zapsáno na LV ě. 318 v 4623 katastrálním území Ponava, obec Brno, zapsáno u Katastrálního úřadu pro 4624 Jihomoravský kraj, katastrální pracoviště Bmo-město. 4625 4626 Smluvená kupní cena činí 58 012 500,- Kč. 4627 4628 3 Nový Územní plán města Brna: 4629 4630 4631 4632 4633 Výšková úroveň zástavby 9 – 22 m 4634 Řízení, v rámci kterých byl k nemovitým věcem zapsán cenový údaj: V-4257/2024-702 4635 4636 4637 4638 4639Znalecký posudek č. pol. 001831/2025 4640 strana č. 32 4641 4642 4643 Strana 82 / 115 Strana 83 4644 OC pozemku parc.č. 721 jehož součástí je BD č.pop. 196, pozemku parc.č. 720, jehož součástí je BD č.pop. 197 a pozemku parc.č. 718 , k.ú. Trnitá 4645 4646 4647 4648 4649 Prodej bytového domu 1276 m2 4650 4651 Kupní cena: 55 103 000 Kč Datum prodeje: 22. 11. 2024 4652 Jednotková cena: 43 184 Kč/m2 Počet nadzemních podlaží: 5 4653 Započitatelná plocha: 1 276 m2 Adresa: Bratislavská 268/80 4654 4655 Popis: Prodávající prohlašuje, že je vlastníkem nemovité věci - pozemku 4656 p. č. 15, zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 432 m2, jehož součástí je 4657 stavba - objekt k bydlení Bratislavská 268/80, v k. ú. Zábrdovice, obec 4658 Brno, okres Brno-město, zapsaného v katastru nemovitostí u katastrálního 4659 úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno-město na LV 4660 č. 4446. 4661 4662 Objekt ke kompletní rekonstrukci. 4663 4664 Smluvená kupní cena činí 55 103 000,- Kč. 4665 4 4666 Nový Územní plán města Brna: 4667 4668 4669 4670 4671 Výšková úroveň zástavby 9 – 22 m 4672 Řízení, v rámci kterých byl k nemovitým věcem zapsán cenový údaj: V-20385/2024 4673 Prodej bytového domu 442 m2 4674 4675 Kupní cena: 14 700 000 Kč Datum prodeje: 16. 05. 2023 4676 Jednotková cena: 33 258 Kč/m2 Počet nadzemních podlaží: 3 4677 Započitatelná plocha: 442 m2 Adresa: Rybářská 448/3 4678 4679 4680 4681 4682 5 Popis: Pozemek p.č. 897 (zastavěná plocha a nádvoří), jehož součástí je 4683 stavba Staré Brno, č.p. 448 (bydlení), zapsaný v katastru nemovitostí na 4684 listu vlastnictví 7534 pro obec Brno a katastrální území Staré Brno. 4685 Prodej realizovaný před rekonstrukcí. 4686 4687 Smluvená kupní cena činí 14 700 000,- Kč. 4688 4689 Nový Územní plán města Brna: 4690 4691 4692 4693 4694Znalecký posudek č. pol. 001831/2025 4695 strana č. 33 4696 4697 4698 Strana 83 / 115 Strana 84 4699 OC pozemku parc.č. 721 jehož součástí je BD č.pop. 196, pozemku parc.č. 720, jehož součástí je BD č.pop. 197 a pozemku parc.č. 718 , k.ú. Trnitá 4700 4701 4702 4703 4704 Výšková úroveň zástavby 12 – 28 m 4705 Řízení, v rámci kterých byl k nemovitým věcem zapsán cenový údaj: V-7055/2023-702 4706 Prodej bytového domu 2 372 m2 4707 4708 Kupní cena: 142 000 000 Kč Datum prodeje: 22. 11. 2024 4709 Jednotková cena: 59 865 Kč/m2 Počet nadzemních podlaží: 5 4710 Započitatelná plocha: 2 372 m2 Adresa: Antonínská 559/12 4711 4712 Popis: Pozemek pozemku parc. č. 1472, druh pozemku: zastavěná plocha 4713 a nádvoří, jehož součástí je stavba č.pop. 559, bytový dům, v katastrálním 4714 území Veveří, obec Brno, u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, 4715 Katastrální pracoviště Brno-město. 4716 4717 Objekt v dobrém stavebně-technickém stavu. 4718 4719 Smluvená kupní cena činí 142 000 000,- Kč. 4720 4721 6 Nový Územní plán města Brna: 4722 4723 4724 4725 4726 Výšková úroveň zástavby 9 – 22 m 4727 Řízení, v rámci kterých byl k nemovitým věcem zapsán cenový údaj: V-20370/2024-702 4728 4729 4730 4731 4732Znalecký posudek č. pol. 001831/2025 4733 strana č. 34 4734 4735 4736 Strana 84 / 115 Strana 85 4737 OC pozemku parc.č. 721 jehož součástí je BD č.pop. 196, pozemku parc.č. 720, jehož součástí je BD č.pop. 197 a pozemku parc.č. 718 , k.ú. Trnitá 4738 4739 4740 4741 4742 Prodej bytového domu 1 142 m2 4743 4744 Kupní cena: 46 000 000 Kč Datum prodeje: 29. 11. 2024 4745 Jednotková cena: 40 280 Kč/m2 Počet nadzemních podlaží: 6 4746 Započitatelná plocha: 1 142 m2 Adresa: Údolní 528/25 4747 4748 Popis: Pozemek parc.č. 736/1, zahrada o výměře 1050 m2, zpf, pozemek 4749 parc.č. 736/3, zastavěná plocha a nádvoří o výměře 29 m2, jehož součástí 4750 je stavba bez č.pop./č.ev., jiná stavba, která stojí na tomto pozemku 4751 parc.č. 736/3 a pozemek parc.č. 737, zastavěná plocha a nádvoří o výměře 4752 554 m2, jehož součástí je stavba č.pop. 528, bytový dům, to vše v k.ú. 4753 Město Brno, obci Brno, okres Brno-město, zapsáno na LV č. 336 u 4754 Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno- 4755 město. 4756 4757 Objekt ve stavu před rekonstrukcí. 4758 4759 7 Smluvená kupní cena činí 46 000 000,- Kč. 4760 4761 Nový Územní plán města Brna: 4762 4763 4764 4765 4766 Výšková úroveň zástavby 6 – 16 m 4767 Řízení, v rámci kterých byl k nemovitým věcem zapsán cenový údaj: V-20955/2024-702 4768 4769Z uvedeného průzkumu realizovaných prodejů bytových domů je patrné, že jednotkové ceny obdobných objektů v katastrálním 4770území Trnitá a blízkém okolí centra města Brna, se pohybovaly mezi lety 2023 - 2025 v rozmezí od 33 258 Kč/m2 4771do 59 865 Kč/m. 4772 4773 47744.2.2.2 Výpočet porovnávací hodnoty – BD č.pop. 196 - objekt A 4775 Ocenění porovnáním - část 1 4776 Plocha pozemků započitatelná 4777 Č. Lokalita Počet podlaží Jiné 4778 celkem plocha 4779 Oceň. 4780 Dornych objekt A 4.NP 654 1037 viz popis výše 4781 objekt 4782 (1) (2) (3) (4) (5) (6) 4783 1 Vranovská 309/12 4.NP 301 742 Q4/2023 4784 2 Nádražní 479/20 4.NP 344 1092 Q3/2023 4785 3 Ptašínského 306/3 5.NP 610 1132 Q2/2024 4786 4 Bratislavská 268/80 5.NP 432 1276 Q4/2024 4787 5 Rybářská 448/3 3.NP 264 442 Q2/2023 4788 6 Antonínská 559/12 5.NP 751 2372 Q4/2024 4789 7 Údolní 528/25 6.NP 1633 1142 Q4/2024 4790 4791 4792 4793Znalecký posudek č. pol. 001831/2025 4794 strana č. 35 4795 4796 4797 Strana 85 / 115 Strana 86 4798 OC pozemku parc.č. 721 jehož součástí je BD č.pop. 196, pozemku parc.č. 720, jehož součástí je BD č.pop. 197 a pozemku parc.č. 718 , k.ú. Trnitá 4799 4800 4801 4802 48034.2.2.3 Aplikované koeficienty 4804 4805U jednotlivých srovnávacích objektů je stanoven index odlišnosti jako součin koeficientů úpravy K1 až K5. 4806 4807KVC KOEFICIENT ÚPRAVY NA VÝVOJ CEN NEMOVITÝCH VĚCÍ 4808Koeficient upravuje cenový údaj získaný z katastru nemovitostí s ohledem na vývoj cen nemovitých věcí v čase (Cenový index 4809nemovitostí, Deloitte Real Index, ČSOB index bydlení). Váha použitá ve výpočtu činí 75%. 4810 4811K1 KOEFICIENT ÚPRAVY NA POLOHU NEMOVITÝCH VĚCÍ 4812Koeficient zohledňuje umístění nemovitých věcí v obci, a to zejména ve vztahu jejich polohy vzhledem k centru obce. Znalec 4813hodnotí především atraktivitu lokality v rámci členění města, vliv technické a občanské vybavenosti oblasti a pracovní 4814příležitosti. Neméně důležitá je poloha vzhledem k pohybu a koncentraci chodců; velmi výhodné jsou zejména křižovatky MHD, 4815místa přestupu lidí cestujících do zaměstnání ap. 4816 4817K2 KOEFICIENT ÚPRAVY NA VELIKOST NEMOVITÝCH VĚCÍ 4818Vliv celkové započitatelné plochy stavby (aplikace skutečnosti, že objekty s menší započitatelnou plochou mají v přepočtu 4819vyšší jednotkovou cenu než stavby s velkou započitatelnou plochou). Obchodně lze na vliv koeficientu nahlédnout tak, že 4820pokud kupujete něčeho více, máte jistou „slevu“. Na realitním trhu s rezidenčními objekty typu bytový dům, se k datu ocenění 4821tato skutečnost projevuje výrazněji, jelikož objekty s větší započitatelnou plochou oslovují jen kupující, kteří na vyšší kupní 4822ceny mají možnost dosáhnout. 4823 4824K3 KOEFICIENT ÚPRAVY NA POZEMKY 4825Vliv celkové plochy pozemků a možnosti v rámci jejich nezastavěných ploch umístění staveb dle nového ÚPmB. 4826 4827K4 KOEFICIENT ÚPRAVY NA STAVEBNĚ-TECHNICKÝ STAV 4828Koeficient porovnává stav objektů, a případnou nutnost investice do rekonstrukce či adaptace staveb. 4829 4830K5 KOEFICIENT ÚPRAVY NA SOUČÁSTI A PŘÍSLUŠENSTVÍ 4831Koeficient zohledňuje existenci vedlejších staveb, venkovních úprav, liniových staveb či jiných staveb a vybavení, v rozsahu 4832dle kupní smlouvy. 4833 4834K6 KOEFICIENT DLE ODBORNÉ ÚVAHY ZNALCE 4835Zvláštní zlepšující a zhoršující podmínky a odborné posouzení znalce. 4836 4837 Ocenění porovnáním - část 2 4838 JC 4839 Cena. Jednotk. JC po 4840 Č. KVC IO oceňovaného 4841 zaplacená cena KVC K1 K2 K3 K4 K5 K6 objektu 4842 Kč Kč Kč K1…K6 Kč/m2 4843 (1) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (14) (15) (16) (17) (18) 4844 1 25 850 000 34 838 1,026 35 753 0,97 1,03 0,90 0,90 0,92 1,00 0,74 48 300 4845 2 51 600 000 47 253 1,025 48 422 1,08 1,00 0,90 1,10 0,92 1,05 1,03 47 000 4846 3 58 012 500 51 248 1,000 51 248 1,10 0,99 1,00 1,20 0,92 1,05 1,26 40 700 4847 4 55 103 000 43 184 1,000 43 184 0,97 0,98 0,95 0,95 0,92 0,95 0,75 57 600 4848 5 14 700 000 33 258 0,947 31 495 0,95 1,06 0,90 1,00 0,92 0,95 0,79 39 900 4849 6 142 000 000 59 865 1,000 59 865 1,10 0,87 1,05 1,25 0,92 1,05 1,21 49 500 4850 7 46 000 000 40 280 1,000 40 280 1,10 0,99 1,08 1,10 1,00 1,05 1,36 29 600 4851 Celkem průměr Kč/m2 44 700 4852Porovnáním byla stanovena jednotková cena oceňovaného bytového domu (objekt A) ve výši 44 700 Kč/m2. Při započitatelné 4853ploše 1 037 m2 činí porovnávací hodnota bytového domu 46 353 900,00 Kč. 4854 4855Porovnávací hodnota BD č.pop. 196 - objekt A k datu ocenění činí......................................................... 46 353 900,00 Kč 4856 4857 4858Znalecký posudek č. pol. 001831/2025 4859 strana č. 36 4860 4861 4862 Strana 86 / 115 Strana 87 4863 OC pozemku parc.č. 721 jehož součástí je BD č.pop. 196, pozemku parc.č. 720, jehož součástí je BD č.pop. 197 a pozemku parc.č. 718 , k.ú. Trnitá 4864 4865 4866 4867 48684.2.2.4 Výpočet porovnávací hodnoty – BD č.pop. 196 - objekt B 4869 Ocenění porovnáním - část 1 4870 Plocha pozemků započitatelná 4871 Č. Lokalita Počet podlaží Jiné 4872 celkem plocha 4873 Oceň. 4874 Dornych objekt B 4.NP 809 960 viz popis výše 4875 objekt 4876 (1) (2) (3) (4) (5) (6) 4877 1 Vranovská 309/12 4.NP 301 742 Q4/2023 4878 2 Nádražní 479/20 4.NP 344 1092 Q3/2023 4879 3 Ptašínského 306/3 5.NP 610 1132 Q2/2024 4880 4 Bratislavská 268/80 5.NP 432 1276 Q4/2024 4881 5 Rybářská 448/3 3.NP 264 442 Q2/2023 4882 6 Antonínská 559/12 5.NP 751 2372 Q4/2024 4883 7 Údolní 528/25 6.NP 1633 1142 Q4/2024 4884 48854.2.2.5 Aplikované koeficienty 4886 4887U jednotlivých srovnávacích objektů je stanoven index odlišnosti jako součin koeficientů úpravy K1 až K5. 4888 4889KVC KOEFICIENT ÚPRAVY NA VÝVOJ CEN NEMOVITÝCH VĚCÍ 4890Koeficient upravuje cenový údaj získaný z katastru nemovitostí s ohledem na vývoj cen nemovitých věcí v čase (Cenový index 4891nemovitostí, Deloitte Real Index, ČSOB index bydlení). Váha použitá ve výpočtu činí 75%. 4892 4893K1 KOEFICIENT ÚPRAVY NA POLOHU NEMOVITÝCH VĚCÍ 4894Koeficient zohledňuje umístění nemovitých věcí v obci, a to zejména ve vztahu jejich polohy vzhledem k centru obce. Znalec 4895hodnotí především atraktivitu lokality v rámci členění města, vliv technické a občanské vybavenosti oblasti a pracovní 4896příležitosti. Neméně důležitá je poloha vzhledem k pohybu a koncentraci chodců; velmi výhodné jsou zejména křižovatky MHD, 4897místa přestupu lidí cestujících do zaměstnání ap. 4898 4899K2 KOEFICIENT ÚPRAVY NA VELIKOST NEMOVITÝCH VĚCÍ 4900Vliv celkové započitatelné plochy stavby (aplikace skutečnosti, že objekty s menší započitatelnou plochou mají v přepočtu 4901vyšší jednotkovou cenu než stavby s velkou započitatelnou plochou). Obchodně lze na vliv koeficientu nahlédnout tak, že 4902pokud kupujete něčeho více, máte jistou „slevu“. Na realitním trhu s rezidenčními objekty typu bytový dům, se k datu ocenění 4903tato skutečnost projevuje výrazněji, jelikož objekty s větší započitatelnou plochou oslovují jen kupující, kteří na vyšší kupní 4904ceny mají možnost dosáhnout. 4905 4906 4907K3 KOEFICIENT ÚPRAVY NA POZEMKY 4908Vliv celkové plochy pozemků a možnosti v rámci jejich nezastavěných ploch umístění staveb dle nového ÚPmB. 4909 4910K4 KOEFICIENT ÚPRAVY NA STAVEBNĚ-TECHNICKÝ STAV 4911Koeficient porovnává stav objektů, a případnou nutnost investice do rekonstrukce či adaptace staveb. 4912 4913K5 KOEFICIENT ÚPRAVY NA SOUČÁSTI A PŘÍSLUŠENSTVÍ 4914Koeficient zohledňuje existenci vedlejších staveb, venkovních úprav, liniových staveb či jiných staveb a vybavení, v rozsahu 4915dle kupní smlouvy. 4916 4917K6 KOEFICIENT DLE ODBORNÉ ÚVAHY ZNALCE 4918Zvláštní zlepšující a zhoršující podmínky a odborné posouzení znalce. 4919 4920 4921 4922 4923Znalecký posudek č. pol. 001831/2025 4924 strana č. 37 4925 4926 4927 Strana 87 / 115 Strana 88 4928 OC pozemku parc.č. 721 jehož součástí je BD č.pop. 196, pozemku parc.č. 720, jehož součástí je BD č.pop. 197 a pozemku parc.č. 718 , k.ú. Trnitá 4929 4930 4931 4932 4933 Ocenění porovnáním - část 2 4934 JC 4935 Cena. Jednotk. JC po 4936 Č. KVC IO oceňovaného 4937 zaplacená cena KVC K1 K2 K3 K4 K5 K6 objektu 4938 Kč Kč Kč K1…K6 Kč/m2 4939 (1) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (14) (15) (16) (17) (18) 4940 1 25 850 000 34 838 1,026 35 753 0,97 1,02 0,90 0,90 0,92 1,00 0,74 48 300 4941 2 51 600 000 47 253 1,025 48 422 1,08 0,99 0,90 1,10 0,92 1,05 1,02 47 500 4942 3 58 012 500 51 248 1,000 51 248 1,10 0,98 1,00 1,20 0,92 1,05 1,25 41 000 4943 4 55 103 000 43 184 1,000 43 184 0,97 0,97 0,95 0,95 0,92 0,95 0,74 58 400 4944 5 14 700 000 33 258 0,947 31 495 0,95 1,05 0,90 1,00 0,92 0,95 0,78 40 400 4945 6 142 000 000 59 865 1,000 59 865 1,10 0,84 1,05 1,25 0,92 1,05 1,17 51 200 4946 7 46 000 000 40 280 1,000 40 280 1,10 0,98 1,08 1,10 1,00 1,05 1,34 30 100 4947 Celkem průměr Kč/m2 45 300 4948Porovnáním byla stanovena jednotková cena oceňovaného bytového domu (objekt B) ve výši 45 300 Kč/m2. Při započitatelné 4949ploše 960 m2 činí porovnávací hodnota bytového domu 43 488 000,00 Kč. 4950 4951Porovnávací hodnota BD č.pop. 196 - objekt B k datu ocenění činí......................................................... 43 488 000,00 Kč 4952 4953 4954 49554.2.2.6 Výpočet porovnávací hodnoty – BD č.pop. 197 4956 Ocenění porovnáním - část 1 4957 Plocha pozemků započitatelná 4958 Č. Lokalita Počet podlaží Jiné 4959 celkem plocha 4960 Oceň. 4961 Dornych objekt C 4.NP 1394 1037 viz popis výše 4962 objekt 4963 (1) (2) (3) (4) (5) (6) 4964 1 Vranovská 309/12 4.NP 301 742 Q4/2023 4965 2 Nádražní 479/20 4.NP 344 1092 Q3/2023 4966 3 Ptašínského 306/3 5.NP 610 1132 Q2/2024 4967 4 Bratislavská 268/80 5.NP 432 1276 Q4/2024 4968 5 Rybářská 448/3 3.NP 264 442 Q2/2023 4969 6 Antonínská 559/12 5.NP 751 2372 Q4/2024 4970 7 Údolní 528/25 6.NP 1633 1142 Q4/2024 4971 49724.2.2.7 Aplikované koeficienty 4973 4974U jednotlivých srovnávacích objektů je stanoven index odlišnosti jako součin koeficientů úpravy K1 až K5. 4975 4976KVC KOEFICIENT ÚPRAVY NA VÝVOJ CEN NEMOVITÝCH VĚCÍ 4977Koeficient upravuje cenový údaj získaný z katastru nemovitostí s ohledem na vývoj cen nemovitých věcí v čase (Cenový index 4978nemovitostí, Deloitte Real Index, ČSOB index bydlení). Váha použitá ve výpočtu činí 75%. 4979 4980K1 KOEFICIENT ÚPRAVY NA POLOHU NEMOVITÝCH VĚCÍ 4981Koeficient zohledňuje umístění nemovitých věcí v obci, a to zejména ve vztahu jejich polohy vzhledem k centru obce. Znalec 4982hodnotí především atraktivitu lokality v rámci členění města, vliv technické a občanské vybavenosti oblasti a pracovní 4983příležitosti. Neméně důležitá je poloha vzhledem k pohybu a koncentraci chodců; velmi výhodné jsou zejména křižovatky MHD, 4984místa přestupu lidí cestujících do zaměstnání ap. 4985 4986K2 KOEFICIENT ÚPRAVY NA VELIKOST NEMOVITÝCH VĚCÍ 4987Vliv celkové započitatelné plochy stavby (aplikace skutečnosti, že objekty s menší započitatelnou plochou mají v přepočtu 4988vyšší jednotkovou cenu než stavby s velkou započitatelnou plochou). Obchodně lze na vliv koeficientu nahlédnout tak, že 4989 4990Znalecký posudek č. pol. 001831/2025 4991 strana č. 38 4992 4993 4994 Strana 88 / 115 Strana 89 4995 OC pozemku parc.č. 721 jehož součástí je BD č.pop. 196, pozemku parc.č. 720, jehož součástí je BD č.pop. 197 a pozemku parc.č. 718 , k.ú. Trnitá 4996 4997 4998 4999 5000pokud kupujete něčeho více, máte jistou „slevu“. Na realitním trhu s rezidenčními objekty typu bytový dům, se k datu ocenění 5001tato skutečnost projevuje výrazněji, jelikož objekty s větší započitatelnou plochou oslovují jen kupující, kteří na vyšší kupní 5002ceny mají možnost dosáhnout. 5003 5004 5005K3 KOEFICIENT ÚPRAVY NA POZEMKY 5006Vliv celkové plochy pozemků a možnosti v rámci jejich nezastavěných ploch umístění staveb dle nového ÚPmB. 5007 5008K4 KOEFICIENT ÚPRAVY NA STAVEBNĚ-TECHNICKÝ STAV 5009Koeficient porovnává stav objektů, a případnou nutnost investice do rekonstrukce či adaptace staveb. 5010 5011K5 KOEFICIENT ÚPRAVY NA SOUČÁSTI A PŘÍSLUŠENSTVÍ 5012Koeficient zohledňuje existenci vedlejších staveb, venkovních úprav, liniových staveb či jiných staveb a vybavení, v rozsahu 5013dle kupní smlouvy. 5014 5015K6 KOEFICIENT DLE ODBORNÉ ÚVAHY ZNALCE 5016Zvláštní zlepšující a zhoršující podmínky a odborné posouzení znalce. 5017 5018 5019 5020 Ocenění porovnáním - část 2 5021 JC 5022 Cena. Jednotk. JC po 5023 Č. KVC IO oceňovaného 5024 zaplacená cena KVC K1 K2 K3 K4 K5 K6 objektu 5025 Kč Kč Kč K1…K6 Kč/m2 5026 (1) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (14) (15) (16) (17) (18) 5027 1 25 850 000 34 838 1,026 35 753 0,97 1,03 0,75 0,90 0,92 1,00 0,62 57 700 5028 2 51 600 000 47 253 1,025 48 422 1,08 1,00 0,75 1,10 0,92 1,05 0,86 56 300 5029 3 58 012 500 51 248 1,000 51 248 1,10 0,99 0,90 1,20 0,92 1,05 1,14 45 000 5030 4 55 103 000 43 184 1,000 43 184 0,97 0,98 0,85 0,95 0,92 0,95 0,67 64 500 5031 5 14 700 000 33 258 0,947 31 495 0,95 1,06 0,75 1,00 0,92 0,95 0,66 47 700 5032 6 142 000 000 59 865 1,000 59 865 1,10 0,87 0,90 1,25 0,92 1,05 1,04 57 600 5033 7 46 000 000 40 280 1,000 40 280 1,10 0,99 0,95 1,10 1,00 1,02 1,16 34 700 5034 Celkem průměr Kč/m2 51 900 5035Porovnáním byla stanovena jednotková cena oceňovaného bytového domu (objekt C) ve výši 51 900 Kč/m2. Při započitatelné 5036ploše 1 037 m2 činí porovnávací hodnota bytového domu 53 820 300,00 Kč. 5037 5038Porovnávací hodnota BD č.pop. 197 vč. parc.č. 718 k datu ocenění činí ................................................. 53 820 300,00 Kč 5039 5040 5041 5042 4.2.3 Rekapitulace 5043Na základě výše uvedené analýzy dospěl znalec k následujícím výsledkům: 5044 5045 Položka Porovnávací hodnota Celkem (zaokrouhleně) 5046 BD č.pop. 196 - objekt A 46 353 900,00 Kč 5047 89 841 900,00 Kč 5048 BD č.pop. 196 - objekt B 43 488 000,00 Kč 5049 BD č.pop. 197 vč. parc.č. 718 53 820 300,00 Kč 53 820 300,00 Kč 5050 5051 5052 5053 5054Znalecký posudek č. pol. 001831/2025 5055 strana č. 39 5056 5057 5058 Strana 89 / 115 Strana 90 5059 OC pozemku parc.č. 721 jehož součástí je BD č.pop. 196, pozemku parc.č. 720, jehož součástí je BD č.pop. 197 a pozemku parc.č. 718 , k.ú. Trnitá 5060 5061 5062 5063 5064 5. ODDŮVODNĚNÍ 5065 5066 5.1. Interpretace výsledků 5067Na obvyklou cenu předmětných nemovitostí má rozhodný vliv: 5068 • Bytové domy jsou situovány v ulici Dornych, k.ú. Trnitá - lokalitě, s vyšší frekvencí průjezdu vozidel (vyšší hluk, 5069 znečištění ovzduší, prašnost). 5070 • V krátké docházkové vzdálenosti historického centra města, občanské vybavenosti i zastávek MHD. 5071 • Bytové domy jsou ve zhoršeném stavu, určené k adaptaci/rekonstrukci. 5072 • Objekt A obsahuje 12 bytů, objekt B 15 bytů, objekt C 13 bytů, celkem bytové domy obsahují 40 bytů. 5073 • Parkovací plochy jsou situovány ve dvoře pouze mezi objekty A a B, plocha volných pozemků pro případné zřízení 5074 dalších parkovacích stání je však dostatečná 5075 • Za objektem C je k dispozici volná plocha pozemků (zastavěné pouze přístřešky či garážemi v havarijním stavu), 5076 který je v případě potřeby dle nového ÚPmB možno zastavět dalším stavbou 5077 • Byty objektu B jsou přístupné pavlačí 5078 5079V zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění platném k datu ocenění, je uvedeno, že obvyklá cena vyjadřuje 5080hodnotu věci a určí se porovnáním. Zároveň je zde však uvedeno, že „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí 5081cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné 5082služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění“. 5083Při zohlednění této úvodní části definice obvyklé ceny je důvodné předpokládat, že při sjednání OC mezi kupujícím 5084a prodávajícím dojde k dohodě o výši kupní ceny v částce, která bude do jisté míry zaokrouhlena. 5085 5086S ohledem na výše uvedené zaokrouhlil znalec cenu stanovenou porovnáním v rozsahu, kterou považuje za odpovídající při 5087cenových jednáních mezi oběma stranami. 5088 5089Po zvážení všech kladů a záporů oceňované nemovité věci, vzhledem k cenové hladině obdobných bytových domů, jejichž 5090prodej byl realizován v krátkém časovém horizontu, poptávce na realitním trhu k datu ocenění po tomto segmentu trhu, určil 5091znalec jako odpovídající obvyklé ceny předmětných nemovitých věcí, rozdělených pro potřeby ocenění dle evidence v KN: 5092 5093 [1] BD č.pop. 196 - objekt A a B ve výši 89 850 000,00 Kč, přičemž v případě majetkové dispozice předmětných 5094 nemovitých věcí jako celku, bude uplatněn koeficient slevy ve výši 10%, zohledňující celkový rozsah nemovitostí ve 5095 výši 10%: 5096 5097 BD č.pop. 196 - objekt A a B 89 850 000,00 Kč 5098 Koeficient slevy 0,90 5099 Obvyklá cena BD č.pop. 196 - objekt A a B 80 865 000,00 Kč 5100 5101 [2] BD č.pop. 197 vč. parc.č. 718 ve výši 53 800 000,00 Kč. 5102 5103 [3] BD č.pop. 196 - objekt A a B a BD č.pop. 197 vč. parc.č. 718 ve výši celkem: 5104 5105 Obvyklá cena BD č.pop. 196 - objekt A a B 80 865 000,00 Kč 5106 Obvyklá cena BD č.pop. 197 vč. parc.č. 718 53 800 000,00 Kč 5107 Obvyklá cena celkem 134 665 000,00 Kč 5108 5109 5110 5111 5112 5.2. Kontrola postupu 5113V rámci tohoto znaleckého posudku znalec vybral zdroje dat, ze kterých data vytvořil a sebral. Tyto data byly zpracovány, byla 5114provedena jejich analýza a zformulovány výsledky – stanovena porovnávací hodnota. V následné interpretaci výsledků při 5115zohlednění všech souvislostí a zásad znalec určil obvyklou cenu. 5116 5117 5118Znalecký posudek č. pol. 001831/2025 5119 strana č. 40 5120 5121 5122 Strana 90 / 115 Strana 91 5123 OC pozemku parc.č. 721 jehož součástí je BD č.pop. 196, pozemku parc.č. 720, jehož součástí je BD č.pop. 197 a pozemku parc.č. 718 , k.ú. Trnitá 5124 5125 5126 5127 5128 6. ZÁVĚR 5129 5130 6.1. Znalecký úkol 5131Úkolem podepsaného znalce je odpovědět na následující otázku: 5132 5133 Jaká je obvyklá cena nemovitých věcí - pozemku parc.č. 718 (zeleň) a pozemků parc.č. 720 a parc.č. 721, 5134jejichž součástí jsou stavby bytových domů č.pop. 196 a 197, včetně součástí a příslušenství, zapsáno na LV č. 10001, 5135katastrální území Trnitá, obec Brno, vedeném u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště 5136Brno-město. 5137 5138 5139 6.2. Odpověď na znalecký úkol 5140Obvyklá cena nemovitých věcí - pozemku parc.č. 721, jehož součástí je stavba č.pop. 196, včetně součástí a 5141příslušenství, zapsáno na LV č. 10001, katastrální území Trnitá, obec Brno, vedeném u Katastrálního úřadu pro 5142Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno-město, za uvedených podmínek, k datu ocenění činí: 5143 5144 5145 80 865 000,00 Kč (konečná cena) 5146(slovy: osmdesát miliónů osm set šedesát pět tisíc korun českých) 5147 5148Obvyklá cena nemovitých věcí – pozemku parc.č. 718 a pozemku parc.č. 720, jehož součástí je stavba č.pop. 197, 5149včetně součástí a příslušenství, zapsáno na LV č. 10001, katastrální území Trnitá, obec Brno, vedeném u Katastrálního 5150úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno-město, za uvedených podmínek, k datu ocenění činí: 5151 5152 5153 53 800 000,00 Kč (konečná cena) 5154(slovy: padesát tři miliónů osm set tisíc korun českých) 5155 5156Obvyklá cena nemovitých věcí – pozemku parc.č. 718 a pozemků parc.č. 720 a parc.č. 721, jejichž součástí jsou stavby 5157bytových domů č.pop. 196 a 197, včetně součástí a příslušenství, zapsáno na LV č. 10001, katastrální území Trnitá, 5158obec Brno, vedeném u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno-město, za uvedených 5159podmínek, k datu ocenění činí: 5160 5161 5162 134 665 000,00 Kč (konečná cena) 5163(slovy: sto třicet čtyři miliónů šest set šedesát pět tisíc korun českých) 5164 5165 5166 5167 6.3. Podmínky správnosti závěru 5168Uvedená obvyklá cena je určena výhradně za níže uvedených podmínek: 5169 • Nemovité věci nejsou zatíženy žádnou právní vadou (nevýhodným dlouhodobým nájemním vztahem, pachtovním, 5170 předkupním či jinou právní vadou), jež nebyly znalci sděleny a nejsou evidovány v KN. 5171 • Oceňované pozemky jsou posuzovány jako bez kontaminace či vady jiného charakteru 5172 • Napojení na inženýrské sítě je uvažováno v běžném rozsahu a přípojky IS jsou uvažovány jako funkční 5173 • Cenové údaje získané z databáze kupních smluv z katastru nemovitostí, jsou údaje, které nebyly sjednány za vlivu 5174 mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího a kupujícího ani vlivu zvláštní obliby. Znalec tyto údaje 5175 není schopen ověřit a pro ocenění vychází z premisy, že nebyly sjednány s vlivem uvedených skutečností. 5176 5177Znalecký posudek č. pol. 001831/2025 5178 strana č. 41 5179 5180 5181 Strana 91 / 115 Strana 92 5182 OC pozemku parc.č. 721 jehož součástí je BD č.pop. 196, pozemku parc.č. 720, jehož součástí je BD č.pop. 197 a pozemku parc.č. 718 , k.ú. Trnitá 5183 5184 5185 • Přesnost učené obvyklé ceny je dána v intencích, uvedených v kapitole 2.4. Skutečnosti mající vliv na přesnost 5186 závěru 5187 • Stavby neevidované v KN jsou dle prohlášení zadavatele ve vlastnictví totožném, jako ostatní oceňované 5188 nemovitosti. 5189 • Ocenění je provedeno v cenové úrovni Q4/2024-Q1/2025. 5190 5191 5192 5193 6.4. Cena a DPH 5194Obvyklá cena, uvedená v kapitole 6.2. tohoto znaleckého posudku je cenou konečnou. A to bez ohledu na režim DPH, 5195uplatňovaný při převodu nemovitostí. 5196Pro vyloučení pochybností se má za to, že v případě sjednání takovéto ceny mezi dvěma plátci DPH /s úvahou DPH uplatnit/, 5197uvedená cena se o DPH již nezvyšuje. 5198 5199 5200KONZULTANT A DŮVOD JEHO PŘIBRÁNÍ 5201Konzultant nebyl přibrán. 5202 5203 5204ODMĚNA NEBO NÁHRADA NÁKLADŮ ZNALCE 5205Byla sjednána smluvní odměna. 5206 5207 5208ZNALECKÁ DOLOŽKA 5209Znalecký posudek jsem podal jako znalec zapsaný v seznamu znalců vedeném Ministerstvem spravedlnosti pro obor 5210Ekonomika, odvětví Ceny a odhady, specializaci nemovitostí a obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. 5211Znalecký úkon je zapsán v evidenci posudků pod pořadovým číslem 001831/2025 5212 5213V Brně dne 28. 01. 2025 5214 5215 5216 5217 5218 podpis znalce otisk znalecké pečeti 5219 5220 5221 5222 5223Znalecký posudek č. pol. 001831/2025 5224 strana č. 42 5225 5226 5227 Strana 92 / 115 Strana 93 5228 OC pozemku parc.č. 721 jehož součástí je BD č.pop. 196, pozemku parc.č. 720, jehož součástí je BD č.pop. 197 a pozemku parc.č. 718 , k.ú. Trnitá 5229 5230 5231 5232 5233 PŘÍLOHY 5234 5235 5236 5237 5238Znalecký posudek č. pol. 001831/2025 5239 strana č. 43 5240 5241 5242 Strana 93 / 115 Strana 94 5243 OC pozemku parc.č. 721 jehož součástí je BD č.pop. 196, pozemku parc.č. 720, jehož součástí je BD č.pop. 197 a pozemku parc.č. 718 , k.ú. Trnitá 5244 5245 5246 52471. Částečný výpis z katastru nemovitostí pro list vlastnictví č. 10001 ke dni 18. 11. 2024 5248 5249 5250 5251 5252Znalecký posudek č. pol. 001831/2025 5253 strana č. 44 5254 5255 5256 Strana 94 / 115 Strana 95 5257 OC pozemku parc.č. 721 jehož součástí je BD č.pop. 196, pozemku parc.č. 720, jehož součástí je BD č.pop. 197 a pozemku parc.č. 718 , k.ú. Trnitá 5258 5259 5260 52612. Výřez z katastrální mapy 5262 5263 5264 5265 5266Znalecký posudek č. pol. 001831/2025 5267 strana č. 45 5268 5269 5270 Strana 95 / 115 Strana 96 5271 OC pozemku parc.č. 721 jehož součástí je BD č.pop. 196, pozemku parc.č. 720, jehož součástí je BD č.pop. 197 a pozemku parc.č. 718 , k.ú. Trnitá 5272 5273 5274 5275 52763. Fotodokumentace ze dne 13. 12. 2024 5277 5278 5279 5280 5281Znalecký posudek č. pol. 001831/2025 5282 strana č. 46 5283 5284 5285 Strana 96 / 115 Strana 97 5286 OC pozemku parc.č. 721 jehož součástí je BD č.pop. 196, pozemku parc.č. 720, jehož součástí je BD č.pop. 197 a pozemku parc.č. 718 , k.ú. Trnitá 5287 5288 5289 5290 5291Znalecký posudek č. pol. 001831/2025 5292 strana č. 47 5293 5294 5295 Strana 97 / 115 Strana 98 5296 OC pozemku parc.č. 721 jehož součástí je BD č.pop. 196, pozemku parc.č. 720, jehož součástí je BD č.pop. 197 a pozemku parc.č. 718 , k.ú. Trnitá 5297 5298 5299 5300 5301Znalecký posudek č. pol. 001831/2025 5302 strana č. 48 5303 5304 5305 Strana 98 / 115 Strana 99 5306 OC pozemku parc.č. 721 jehož součástí je BD č.pop. 196, pozemku parc.č. 720, jehož součástí je BD č.pop. 197 a pozemku parc.č. 718 , k.ú. Trnitá 5307 5308 5309 5310 5311Znalecký posudek č. pol. 001831/2025 5312 strana č. 49 5313 5314 5315 Strana 99 / 115 Strana 100 5316 OC pozemku parc.č. 721 jehož součástí je BD č.pop. 196, pozemku parc.č. 720, jehož součástí je BD č.pop. 197 a pozemku parc.č. 718 , k.ú. Trnitá 5317 5318 5319 5320 5321Znalecký posudek č. pol. 001831/2025 5322 strana č. 50 5323 5324 5325 Strana 100 / 115 Strana 101 5326 OC pozemku parc.č. 721 jehož součástí je BD č.pop. 196, pozemku parc.č. 720, jehož součástí je BD č.pop. 197 a pozemku parc.č. 718 , k.ú. Trnitá 5327 5328 5329 5330 5331Znalecký posudek č. pol. 001831/2025 5332 strana č. 51 5333 5334 5335 Strana 101 / 115 Strana 102 5336 OC pozemku parc.č. 721 jehož součástí je BD č.pop. 196, pozemku parc.č. 720, jehož součástí je BD č.pop. 197 a pozemku parc.č. 718 , k.ú. Trnitá 5337 5338 5339 5340 5341Znalecký posudek č. pol. 001831/2025 5342 strana č. 52 5343 5344 5345 Strana 102 / 115 Strana 103 5346 OC pozemku parc.č. 721 jehož součástí je BD č.pop. 196, pozemku parc.č. 720, jehož součástí je BD č.pop. 197 a pozemku parc.č. 718 , k.ú. Trnitá 5347 5348 5349 5350 5351Znalecký posudek č. pol. 001831/2025 5352 strana č. 53 5353 5354 5355 Strana 103 / 115 Strana 104 5356 OC pozemku parc.č. 721 jehož součástí je BD č.pop. 196, pozemku parc.č. 720, jehož součástí je BD č.pop. 197 a pozemku parc.č. 718 , k.ú. Trnitá 5357 5358 5359 53604. Mapa oblasti 5361 5362 5363 5364 5365Znalecký posudek č. pol. 001831/2025 5366 strana č. 54 5367 5368 5369 Strana 104 / 115 Strana 105 5370 OC pozemku parc.č. 721 jehož součástí je BD č.pop. 196, pozemku parc.č. 720, jehož součástí je BD č.pop. 197 a pozemku parc.č. 718 , k.ú. Trnitá 5371 5372 5373 53745. Vývoj cen nemovitostí 5375 5376 5377 5378 5379Znalecký posudek č. pol. 001831/2025 5380 strana č. 55 5381 5382 5383 Strana 105 / 115 Strana 106 5384 OC pozemku parc.č. 721 jehož součástí je BD č.pop. 196, pozemku parc.č. 720, jehož součástí je BD č.pop. 197 a pozemku parc.č. 718 , k.ú. Trnitá 5385 5386 5387 5388 53896. Vyjádření a stanoviska správců sítí 5390 5391 5392 5393 5394Znalecký posudek č. pol. 001831/2025 5395 strana č. 56 5396 5397 5398 Strana 106 / 115 Strana 107 5399 OC pozemku parc.č. 721 jehož součástí je BD č.pop. 196, pozemku parc.č. 720, jehož součástí je BD č.pop. 197 a pozemku parc.č. 718 , k.ú. Trnitá 5400 5401 5402 5403 5404Znalecký posudek č. pol. 001831/2025 5405 strana č. 57 5406 5407 5408 Strana 107 / 115 Strana 108 5409 OC pozemku parc.č. 721 jehož součástí je BD č.pop. 196, pozemku parc.č. 720, jehož součástí je BD č.pop. 197 a pozemku parc.č. 718 , k.ú. Trnitá 5410 5411 5412 5413 5414Znalecký posudek č. pol. 001831/2025 5415 strana č. 58 5416 5417 5418 Strana 108 / 115 Strana 109 5419 OC pozemku parc.č. 721 jehož součástí je BD č.pop. 196, pozemku parc.č. 720, jehož součástí je BD č.pop. 197 a pozemku parc.č. 718 , k.ú. Trnitá 5420 5421 5422 5423 5424Znalecký posudek č. pol. 001831/2025 5425 strana č. 59 5426 5427 5428 Strana 109 / 115 Strana 110 5429 OC pozemku parc.č. 721 jehož součástí je BD č.pop. 196, pozemku parc.č. 720, jehož součástí je BD č.pop. 197 a pozemku parc.č. 718 , k.ú. Trnitá 5430 5431 5432 5433 5434Znalecký posudek č. pol. 001831/2025 5435 strana č. 60 5436 5437 5438 Strana 110 / 115 Strana 111 5439 OC pozemku parc.č. 721 jehož součástí je BD č.pop. 196, pozemku parc.č. 720, jehož součástí je BD č.pop. 197 a pozemku parc.č. 718 , k.ú. Trnitá 5440 5441 5442 5443 5444Znalecký posudek č. pol. 001831/2025 5445 strana č. 61 5446 5447 5448 Strana 111 / 115 Strana 112 5449 OC pozemku parc.č. 721 jehož součástí je BD č.pop. 196, pozemku parc.č. 720, jehož součástí je BD č.pop. 197 a pozemku parc.č. 718 , k.ú. Trnitá 5450 5451 5452 5453 5454Znalecký posudek č. pol. 001831/2025 5455 strana č. 62 5456 5457 5458 Strana 112 / 115 Strana 113 5459 OC pozemku parc.č. 721 jehož součástí je BD č.pop. 196, pozemku parc.č. 720, jehož součástí je BD č.pop. 197 a pozemku parc.č. 718 , k.ú. Trnitá 5460 5461 5462 5463 5464Znalecký posudek č. pol. 001831/2025 5465 strana č. 63 5466 5467 5468 Strana 113 / 115 Strana 114 5469 OC pozemku parc.č. 721 jehož součástí je BD č.pop. 196, pozemku parc.č. 720, jehož součástí je BD č.pop. 197 a pozemku parc.č. 718 , k.ú. Trnitá 5470 5471 5472 5473 5474Znalecký posudek č. pol. 001831/2025 5475 strana č. 64 5476 5477 5478 Strana 114 / 115 Strana 115 5479 OC pozemku parc.č. 721 jehož součástí je BD č.pop. 196, pozemku parc.č. 720, jehož součástí je BD č.pop. 197 a pozemku parc.č. 718 , k.ú. Trnitá 5480 5481 5482 5483 5484Znalecký posudek č. pol. 001831/2025 5485 strana č. 65 5486 5487 5488 Strana 115 / 115 Strana 116